从日落条款引发的思考

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l   什么是日落条款

日落条款，是一种形象的说法，意为法律或合约中订定部份或全部条文有一定的制度周期，到一定时间即终止生效。

当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候，日落条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。

l   是不是只有楼花才牵扯到日落条款

不是。其实日落条款是在商业法律合同中常见的一个条款。其适用范围不仅限于楼花销售合同中，也适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。

l   日落条款可能让楼花买家失去什么

本质上说，日落条款是保障双方利益的。它规定如果在某个时间前楼花项目未完工，则合同作废。买方的定金(连同所产生的利息, 按合约条款规定)将予以退还。由于澳洲当下火热的地产市场背景，以及一些缺少商业道德的开发商趋利的状况下，楼花购房合同中的日落条款渐渐向开发商一方产生了倾斜。

一部分缺少商业道德的开发商千方百计去“合理地”延迟交付，务求行使合同中得的日落条款。这样一来，由于建楼期间市值再升，中止和原先买家的合约，他们可以将整个楼盘以更高价发售，从而再多赚一笔，令数以百计之前购买楼花的买家蒙受巨大损失。

l   新州宣布修改日落条款

今年10月23日起，新南威尔士州政府重新设定日落条款，颁布新条例保护买楼花人士。

新条例规定，开发商只有在非常特殊的原因和非常充足的理由下，才能根据日落条款，取消原来的销售合同。并且开发商必须给签订了楼花合同人士提供一份通知书，详细说明什么原因导致启动日落条款。如果买方不同意解除合同，开发商则必须自费取得法院裁决，才能取消楼花合同。更令人鼓舞的是, 新州政府期待这个最新条款将不仅适用于日后所签订的新合约, 之前已经签订并正在合同期内的准业主也将受惠于此最新条例.  

l   律师在房产等交易中的重要性

其实，像日落条款这样的条款一般是在合约后半部由开发商加上的，并不是原标准的合同条文。不止是楼花合约，每一份合约都有可能附加不同的条文。不要觉得这些条文无关轻重，在签署合约前，请务必找有资历的律师为您解释所有条文，假如条文对您不利，专业律师会提醒您规避风险的方法。如果您有这方面的需求，请联系我们盛晶律师行。