Daniel 说投资 145 买车还是买房？

innkou

中国人有个传统观念，就是“无债一身轻”。最好别欠人钱，否则心里不踏实。

就算资金有限必须贷款，也觉得能少借就少借，能早点还就早点还。

但是从理财角度看这样不一定正确。

百万富翁和投资专家Jan Somers写过一本书叫《More Wealth from Residential Property》，

是本很好的房产投资入门书籍。

在讲到贷款的杠杆作用时，书里举了这样一个例子：

有两个人，琼先生和傅先生，他们的收入差不多，

每年除去生活开销之外，手头能存上2700澳元的闲钱。

于是，琼先生贷款买了辆价值为1万6千澳元的新车，傅先生贷款买了套价值为16万澳元的投资房。

为什么房子的价格是车子的十倍，但每年的还贷额一样呢？

先看琼先生：

他购买消费品，借的是利率为11.5%的个人贷款（这本书是2001年出版的，使用的是当时的数据）。

第一年2700澳元的还贷额中，1793澳元还的是利息，907澳元还的是本金。

每年还款金额不变，随着时间推移，所还本金部分递增，利息部分相应递减，十年还清。

再看傅先生：

他共借了16万6千澳元，其中16万是房价，6千是购买和借贷成本。

还款方式是只还利息不还本金，利率为8.5%。

这样他每年要归还的利息为14110澳元，另外房产税费方面的年支出为2600澳元，

所以总支出加起来是16710澳元。

而傅先生第一年收到了租金10400澳元，还退了3626澳元的税

（这是假设傅先生的工资收入为澳洲平均工资，同时考虑了折旧计算得出的，这里不赘述详细计算过程），

最后傅先生只需从口袋里掏出2684澳元。

也就说，这16710澳元的年度总支出里面，

租客支付了10400澳元（62.2%），税务局支付了3626澳元（21.7%），傅先生只支付了2684澳元（16.1%）。

十年后，琼先生还清贷款，拥有的是辆价值还剩5千澳元的旧车，

每年贬值11%。数据表明，如果他在前六年的任何时候把车卖了，他的资产都将变为负数。

而这十年间，傅先生一共只花了2万多澳元，

但房价已经涨到近25万澳元了（假设房价每年增值4.5%，这个数字相当保守）。

十年后傅先生仍欠银行16万6千澳元，

但净资产共增加了8万多澳元，同时每年收支早已实现了正现金流。

这个例子是2001年写的，如果再进一步说，

如果傅先生早在八十年代初就购置了房产，

即便经历了八十年代的高利率，九十年代的海湾战争，本世纪的消费税出台，都未曾为了短期盈利过早出手，

保留到今天，房价就整整翻了十倍！

可见，贷款买消费品会消耗你的财富，买增值资产却能帮你累积财富。

通过两位先生的对比，我们清楚地看到理财的重要性和房产投资所带来的不菲收益。

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