阿德莱德和悉尼的买房程序

mr_founder

悉尼买房的程序是这样的：

对于一、二手房子，房子看好，价格谈好，先支付0.25%定金，有5-10天的冷静期；

将购房合同交与律师（solicitor) 看，二手房找人做building and strata report ,如果是house,有的还需要做pest report;（当然了，3个report 可做可不做，做要花钱，自己买单；不做，不知道所买房子的质量问题）
同时找银行或房贷中介作贷款的预批；

如果报告出来房子没有问题，银行预批也下来了，就可以支付10%了。

当然了，房子有点问题，就可以讨价还价了。自己决定买还是不买。

10%支付以后，就开始正式向银行贷款了。

自下0.25%定金以后，一般42天为整个成交周期。

因此对于买房，前期的小钱（report）还是为必要支出。否则一旦下了10%，不想要房子了，损失的不止10%，还要加上房子没有卖出造成的损失。

南澳官网上的信息：

The process of buying a house in South Australia

Houses are usually sold through real estate agents. They are listed with a price or offered for sale at auction.

Sellers and their agents arrange inspection times (often during the weekend) when anyone is welcome to turn up and look through the property. 'House hunters' are often seen touring around with a copy of The Advertiser newspaper, visiting 'open houses'.

On finding a property you like, it's usual to get a building inspection and a valuation; some people also get pest inspections to be certain there are no termite problems.

At the same time, you can make an offer on the house (or bid for the house in an auction).

You complete a form with the real estate agent and this is submitted to the seller. While offers are being considered, the property will remain on the market. You can make your offer 'conditional' on the event that your building inspector comes back with a satisfactory report.

If the offer is accepted by the seller, your offer is counter-signed, you are informed of the agreement and the contract becomes legally binding on both parties.

If your offer is conditional, you will still be able to withdraw it if your conditions are not met.

Otherwise, you are required to pay a 10% deposit. In South Australia there is a cooling-off period—a time in which you can change your mind and cancel the agreement—of two days.

If you change your mind on purchasing, you must inform the seller in writing for the return of your deposit. In some states the vendor may be entitled to retain 0.25% of that deposit, but in South Australia you will receive your full deposit.

The balance of the amount is paid on an agreed day—congratulations, you've bought your home in South Australia

Buying at auction
When a real-estate agent or owner believes there are a number of people keen to buy their property, they might sell it at auction, where they will hope to fetch a higher price.

When buying at an auction, you must first register with the agent selling the property and obtain a bidder's number. You will need to show some form of identification, for example, a driver's licence.

Sellers usually set a 'reserve price' for the auction which they need to reach before they sell the house. This reserve price is usually not disclosed.

If you win an auction, you need to pay a 10% deposit immediately (usually by cheque). If you subsequently do not follow through on the deal, you risk losing that deposit.

For house ownership to be legally transferred to you, you will need to employ a conveyancer.

In other states, documentation must be completed by a solicitor and a conveyancer; in South Australia, you still require the services of a conveyancer but much of the paperwork is completed by the agent. This means solicitors are not required, and fewer costs are associated with the process.

很实用的信息.
常说口说无凭,听别人讲来讲去,不如自己看到英文的官方解释更让人放心.

1）银行预批贷款
2）看房找房
3）出价还价：通常如果是for sale 的房, 中介会叫你递letter of offer, 如果拍卖的话你也可以探讨是否有机会在拍卖之前买下那房（有时拍卖前买下会更划算，看什么样的房）那如何出价呢？我有空会发个新贴子讨论。
4)如果出价被接受了，那就是签约，还定金。
看是不是auction的房，如是通常给10%deposit（可以negotiate), 如不是auction的话，那看房价，$10,000-30,000不等。通常$500,000一下的房我会给$10000-20000. 另注：deposit amount will have to depends how many potential buyers are competing with yourself in acquiring the property as well. the more deposit you put down, the better your position are when submitting letter of offer. A vendor would always love to see "Cash unconditional contract" and a large amount of deposit, if you are fulfilling the vendor conditions, it is more likely your offer will be accepted.
填写settlement days (成交期）也会造成你的出价会否被接受。 要看房东的意愿。 比如说啊： 你我同时出价买同一个房，房东开价400,000-420,000. （房东还说明了他卖房是为了买另一套房）；A出415,000, cash contract, 30天成交，按金$20,000. B出$420,000,subject to finance(就是说你还没搞定贷款），然后也给￥20，000，那如果给我是房东我会选择接受A的出价因为没风险我知道一定可以成交的几率更高，我想各位也明白了对伐啦？ 其实只要站在房东的角度看就会清晰得多，当然这一切都是通过与房产中介沟通才有结果地。
5）接下来你会有两天冷静期（cooling off period），如果是拍卖的房就没有因为拍卖是无条件购买的，如果您拍卖之前买下也是没有cooling off. 你可以利用这两天找个房屋结构公司检验房子，包括白蚁检验等，两天冷静期后，你就不得反悔了，然后叫定金。
6）接下来把你的购买合同叫给你的银行或mortgage broker,他们会交给银行有关部门审核合同，银行通常会派估价师去估价（贷款的一部分程序,这里就不多说了因为太长），长话短说银行没问题就会全批
7）你得连系一个过户师，也就是conveyancer.在南澳不一定要用上律师，过户师就可以。他们会帮你负责交接过程，包括计算印花税等相关杂费，通常是6% of total purchase price. 然后土地证转名等都是过户师的工作，买家如有一个高效率过户师是很重要得。
8）成交完毕后，当天就可以拿钥匙，然后搬家。 当然，搬家之前，最好把所有电啊，煤气啊，网络电话等utilities 都接好，可通过ONE CONNECT 一站式服务吧utilities 都弄好。

暂时写这么多，买房程序大概就这样，如有更详细不明白可向我发问。买房还包括研究房价，什么区买什么房，什么区直什么价， 不可过于乐观也不要低估，什么房容易升值等，还得看个人投资的最终目标，因为每个人投资目的都不一样，想要的目标自然也不同。当然买自住房就更personalised 了，但也可达到一箭双雕的成果，即有自住房又可通过自住房扩大资产，里边学问得靠多学多实践多研究，没有捷径 :)  在此送各位投资者一句： 稳健中求发展，发展中求稳健。

请问楼上是做啥工作的？

租房优点：
没有大笔贷款的压力
房租通常比房贷便宜
有更多可支配收入
不用操心房屋维修、保险、以及市政厅的各项收费

缺点：
房租是死钱,你实际上是在帮助房东拥有一项资产
没有安全感，有时会因为房子装修或出售而不得不搬家
不能随意按照自己的喜好装修房子
虽然理论上你拥有更多可支配收入，但从银行帐户张可看不出来，你更容易把他们乱花掉。  


买房优点：

一旦房贷还清了，你就不需要在支付任何钱了
你每月的还款是在积累自己的财富，并能强迫自己节约
你会拥有安全感，不会有人突然命令你搬家
你不需要征求任何人的同意就可以粉刷或油漆房子
房子都会随时间而增值

缺点：
你欠银行一大笔钱，未来20年里你都要承担还款的压力
大部分可支配收入都用来还房子了，所以手上没有什么余钱
你时时受到利率变动的制约，利率上升，你就要多还贷款
因为资金有限，有时不得不选择在自己不太喜欢的地区买房
如果水管漏了，或车库的门堵上了，你要自己维修

好贴,学习,顶!

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在澳洲买房不懂规矩可要赔死你

           去年在澳洲时，我的朋友托尼在吃饭时，告诉我一个华人在澳洲买房的小故事。

       在阿德莱德市，有一位他认识的来自浙江的张太太，已在那里居住半年多了，最近几个月，一直委托经纪人帮她挑选房子。看了有不下二十多套房子，终于在西区看上了一套80万澳元的别墅，5年的房龄，花园900平方，不错了，有一亩半大的土地了，中国人就是喜欢买地大的房子。

    于是她付了5%的定金并签了合同，让她国内的老公筹措资金，准备一个月后签约付款。三周后，张太太突然变卦了，她的小姐妹们对她说，在澳洲，房子都要买在城市的东区，阿德莱德也不例外，因为东区的环境好，商业也繁荣，特别是名校如云，对孩子的教育有极大帮助。

    张太太找到了经纪人，说要退房了。经纪人说她不守信誉，还说了一大堆的话。张太太英语又蹩脚，心里又急，听不清楚经纪人在说什么。于是请来了一位翻译与经纪人进行交涉。经纪人告诉翻译，张太太这套房子要退的话，前提条件是等他再次卖出后才可以办理手续，同时要赔偿一大笔违约金。

    原来在澳洲买房有这样的规矩，购房人看中了房子后，首先向经纪人提上offer(开价申请)，等经纪人征得房东认可后，于是通知购房者来签约并支付5%的定金。签约后两天内为cooling期，即冷静期，如果购房者有反复，房东可以无条件的接受退房。

    过了cooling期限就不能退了，如果购房者还要提出退房，非但已付的定金要没收，还要赔偿房东的相关损失。例如，赔偿这套房子从原约定的交房期，到再次卖出后之间的，房屋总价的银行贷款利率差。假设这套房子如果三个月后再卖出，违约方就要补偿三个月的利差。如果这套房子再次卖出后，价格比原先成交价还低，违约方还要赔偿其中的差价。

    这下张太太可傻了眼，原以为最多损失5%的定金就可以了，哪里知道还有这多的违约规定。还好这套房子还是蛮吃香的，一周后，经纪人又以同样的价格卖给了其他买主。张太太的损失没有想象中那么恐怖。

    在澳洲买房是这样规定，租房也要小心，特别是租赁商业用房与写字楼。一般租赁这类物业起租期至少要二至三年以上，在租赁期内，租客是不可以提前退租的。不像我们国内一般是押三付一，即押金付三个月，每月支付房租，如果租客提前退房，三个月的押金就被作为违约金处理。然而在澳洲是不容许提前解除租赁合同的，除非找到了后面新的承租户，否者租客要一直承担每个月的租金，乃至到合同到期。期间除非租赁户的公司倒闭，房东可以不再追究其违约责任。

    所以国人到国外买房、租房，首先要了解有关该国的法律规定，遵守他们的习俗，必要时请个律师帮助把关，花点律师费可以少走弯路，以避免不必要的经济损失

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回复 6# mr_founder

本人主要经营融资贷款以及房产开发项目。。