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标题: Daniel 说投资 155 - 24岁澳洲房姐的投资之路 [打印本页]
作者: innkou 时间: 18-7-2015 10:40
标题: Daniel 说投资 155 - 24岁澳洲房姐的投资之路
本帖最后由 innkou 于 18-7-2015 10:45 AM 编辑
几周前媒体爆料，一位年仅24岁的悉尼姑娘Stephanie Brennan
坐拥5处房产和1块地皮，总价值230万澳元。
尤其令人惊讶的是，这些财富的积累总共才用了不到3年的时间。
消息一出，顿时备受争议。
一夜之间，这位姑娘被冠上了各种各样的头衔：
“地产奇才”、 “房产小富婆”、“澳洲最年轻房姐”、“人生赢家”、“谜一样的女子”……
社交媒体上出现了很多负面的评论，
不少人质疑她凭自己能力购房的说法，甚至有人将自己买不起房也归咎于她。
当然，也有很多人选择正面思考，从姑娘的投资经历中得到启发。
姑娘的成长历程
据澳洲《每日电讯报》报道，姑娘出生于一个家境不错的家庭，丰衣足食，上的是当地知名的私校。
但14岁还在上学的时候，她就已经开始在必胜客打工了，甚至还做过清洁工作。
上大学时也忙于打工，最后由于缺勤太多被大学开除了。
辍学后，她从事了不同的工作，曾分别就职于营销公司、技术工业服务公司和物业管理公司，
还在一家房地产中介公司工作了一段时间，年薪5.5万澳元。
在此期间，她开了自己的咨询公司，提供和投资相关的金融规划，会计和贷款等服务。
在启动投资的时候，她已经积累了不少关于房产投资的知识，手头一共有10万澳元的存款。
就是这样一位积蓄不多，又声称没靠父母资助的年轻姑娘，
是怎样在短时间内建起价值不菲的投资组合的呢？
第1套投资房
这套悉尼Manly Vale的公寓于2012年10月购买，买价38.6万澳元，最近估价为50万澳元。
姑娘说服母亲用自己的房子担保了6万澳元，这意味着姑娘自己不需要支付首付。
这就是她在网络上频频遭人诟病的原因之一，批评者认为她是啃老族，依靠了父母的帮助。
但其实这样的做法在澳洲不算罕见，房价的快速增长让不少初入职场的年轻人望房兴叹。
为了让子女尽早拥有自己的物业，不少澳洲父母以自住房作为担保，帮助子女申请贷款。
姑娘有10万澳元存款，她其实是有能力自己支付的。
选择让母亲担保的目的大概是为了能多贷些款，
同时避免支付房贷保险，以此增加现金流，加速投资组合的建立。
作为担保人的母亲当然会承担一定风险，
但现在这套房产已经增值了不少，应该可以申请移除担保人了。
这样的话，风险就回到姑娘自己头上了。
第2套投资房
这套悉尼Collaroy的公寓于2013年2月购买，买价34.6万澳元，最近估价为45万澳元。
也就是说，在买了第一套房的4个月后，姑娘下手了第二套，用自己储蓄的8万澳元支付了首付。
随着悉尼房价的水涨船高，这两套公寓在两年多的时间里升值都超过了三成。
1块地皮
姑娘于两个月后(2013年4月)又购买了位于苏格兰Glencoe天然保护区的一块地皮，
买价5万澳元，最近估价为7.5万澳元。
5万澳元是祖父母留给她的钱，姑娘因购买这块地得了个女勋爵(Lady)的称号。
在苏格兰，经常有人花费几十镑在荒山野岭买一小块土地，以获得个勋爵头衔。
由于当地现行法律的漏洞，这样的头衔售卖是被法律所允许的，
但和真正的贵族爵位其实是两码事，它不是女王授予的贵族爵位，不具有任何实质的政治权利或身份待遇。
这更多是一种商业噱头，满足人们找乐子和虚荣心的需求。
很多人买它是用来送人的，作为一份很特别的礼物送给朋友或亲人。
第3套投资房
这套悉尼Manly的公寓于2014年3月购买，买价52万澳元，最近估价为57万澳元。
这时候，第2套悉尼Collaroy的公寓事隔一年已经增值了不少，
姑娘用它的增值资产部分支付了第3套公寓的首付。
第4套投资房
这套布里斯班Kelvin Grove的公寓于2015年5月购买，买价33.9万澳元，6月估价为35万澳元。
仅仅一个月的时间，这套布里斯班的公寓已经上涨了一万多。
亚太集团总裁Joseph曾说过：
历史上，布里斯班的房产周期总是紧随悉尼之后。
在悉尼房价大升很多人买不起的时候，他们就会选择举家搬到布里斯班，以便宜很多的价格买下房产。
近几年，不少投资者已将目光转向布里斯班，看好那里的投资前景。
第5套投资房
这套布里斯班Bowen Hills的公寓同样于2015年5月购买，买价32.7万澳元，6月估价为35万澳元。
前三套悉尼公寓都已增值不少，能套出足够资产支付第4套和第5套布里斯班公寓的首付。
后者在一个月的时间内增值了2.3万。
可能有人要问了：这位姑娘怎么对公寓情有独钟？
和别墅相比，公寓的投资门槛较低，
且通常位于交通更便利及基础设施更完善的区域，租金回报率相对要高一些。
姑娘总结说：
人们之所以认为自己买不起房的原因是他们一开始就看上几百万澳元的房产。
而实际上你必须从某处开始，慢慢靠近自己的目标。
一开始可以买小一些的房产，有了点资本，再逐步积累，最终达到目标。
姑娘才20出头的年纪，已经积累了不少工作经验，在社会的课堂里，完成了自己的财商教育。
她的目标是30岁退休，可见投资地产是澳洲人达到退休的重要手段之一。
在Ironfish，我们始终坚信：
投资需要思考，但是思考无法决定您的财富未来，只有行动，才能带来财富自由的结果！
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作者: 库克风飞扬 时间: 9-8-2015 21:34
我觉得很是奇怪的一点，她是如何从银行贷到足够款的，银行在贷款给她的时候，难道不考虑她的收入状况以及目前的债务资产状况？
另外，如此透支原有房产的增殖部分作为投资另外房产的首付，实质是增加自己对银行的 负债，如果房价一直是如此7%-10%的年增长，或许问题还不是太大，但是一旦碰到房价下跌，如何维持资金链条不断呢？
同时，她的父母以及祖父母给她的钱和支持，是支撑她的资产规模的杠杆支点，普通人是否有可比性？
希望有机会和DANIEL 探讨，我的电话 0451431019 MIKE
作者: innkou 时间: 15-8-2015 19:49
Hello Mike, 你好!
非常感谢你的提问.
其实有疑问和质疑的不止你一人. 所以文中就提到该故事出来后引起一片质疑.
但是作为专业人士, 我认为这是完全合情合理的, 也是完全能实战操作并实现的. 且看我漫漫为你分析.
问：如何从银行贷到足够款的，银行在贷款时不考虑她的收入状况以及目前的债务资产状况？
答：当然考虑她的收入！ 她的年薪构成为工资5.5万+自己咨询公司的收入（当然，我们不知道这个收入是多少，但想必也不会太差）+投资房的房租。这个总收入，上10万是绰绰有余的。
而且，她的第一套房子才38.6万，她自己存款10万，父母给6万，16万的资金去掉印花税律师费等约1.95万，也就是说还有14.05万作为首付, 贷款比例仅为63.6%, 要知道, 银行可是可以贷80%的!
后来该房子增值到50万, 那么贷款比例LVR仅为49%了, 套出来买后面的房产绰绰有余.
问: 透支原有房产的增殖作为投资另外房产的首付，实质是增加银行的负债, 一旦碰到房价下跌，如何维持资金链条不断呢？
答: 负债是在增加, 但是其贷款比例LVR依然维持在80%或者更低, 那就表明负债状况很安全. 比方说, 她用第一套房产的增值套出来买第2套34.6万的房产, 那么她的总资产为第一套50万+第2套34.6万+84.6万, 而负债是第一套的38.6万-14.05万=24.55万+第2套的36.33万(房价34.6+印花税律师费约1.73万) = 60.88万, 其LVR仅为72%, 大大低于80%. 这就没有不良的风险.
即便房价下跌, 只要她不卖, 就不会亏是吧? 账面损失并不不是真正的损失，相反, 2套房的租金还在那里, 来支付72%贷款的利息, 加上退税什么的, 或许还是正现金流positive gearing呢! 何来风险之有? 也不需要她追加资金, 有什么资金链断裂的风险呢? 所谓资金链锻炼, 就是她的房子都空置, 同时还失业失去年薪5.5万, 同时还要自己的咨询公司的生意做不下去关门大吉, 这3个"同时"发生的概率几乎为零!
问: 普通人是否有可比性？
答: 普通人的年薪有没有5.5万? 父母能否支持6-10万? 暂且不说她还有自己的咨询公司生意, 就这两点的回答是Yes的话, 你说有没有可比性?
那万一答案是NO呢? 那就假设年薪5.5万, 没有父母支持, 也没有额外的生意收入好了, 那么5.5万年薪够不够从一个38万左右的投资房起步呢? 答案是足够了! 我的很多客户, 年薪也就在5.5-6.5万, 现在手上有饿有2-3套投资房了, 无非就是速度比故事里的主角再慢些而已, 但是"慢"总好过"没有", 是吗?
所以, 真正没有的可比性是什么呢? 是"人"! "人"才是关键的要素!
有人选择相信, 然后去实践 - 结果就是在承担一定的风险情况下逐步积累起自己的房产财富王国.
也有人选择质疑和不相信, 自然也就会给自己借口不去做, 认为没有风险就不会输, 当然, 也就不可能赢!
所以我们的人生, 都是在做决定做选择, 思路决定出路!
很多东西, 你可以继续参考我发布的"Daniel说投资"系列文章. 我已经写到163期, 一周1期, 可以毫不谦虚地说, 我应该是在阿得莱德迄今为止分享的最多房产投资信息的人了吧. :)
你怎么选? 我可以电话你私聊, 假如你想赢的话.
不知道你英文如何? 我们公司在周三(8月19日)晚上7-9点会举办一场英文的房产投资讲座, 由我的老板Damon Nagel先生分享他从英国到澳洲的近20年的房产投资致富的心得, 你有兴趣的话, 请电话我, 我帮你预定一个座位. :)
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