本帖最后由 innkou 于 11-5-2015 02:41 PM 编辑
各位朋友,大家好!
在我上期的专栏里,大致介绍了些选择投资房的标准。 今天,我将继续深入这个话题。
阿得莱德著名的房产讲师及作家库里佐斯(PeterKoulizos)也表示他经常会被问: “怎样才称得上‘理想的房子’?”
他的建议是: 人们在建造或购买房产过程中,就别墅而言,人们应该考虑房间个数、停车空间和起居空间。 虽然每个买家有不同的需求,但依然存在一些简单的基本规则。库里佐斯把这称为“3、2、1规则”。
首先来说这个“3”: 对于大多数买家群体而言,3个睡房刚好合适。这是一套别墅的理想卧室个数。 有孩子的家庭至少需要3个睡房。 没有孩子的夫妇通常需要一个书房或客房。4个睡房稍嫌太多,而且有可能缩窄潜在买家的数量范围。
2个睡房对多数买家而言显得不够,他们更喜欢有2个睡房的公寓。而非2个睡房的独立屋别墅。
然后是“2”: 2可适用于许多因素,首先是浴室这个因素。第一个浴室最好在套房里,另一个则为公共浴室。 如果情况不允许,至少有第二个洗手间和盥洗室。
此外,拥有2个停车空间也是理想状态。尽管这不太容易在大城市中心实现, 但若房子所在的地块足够大,能至少停泊2辆汽车,买家就会乐意支付更高的价钱购房。
再有,2对于起居空间而言也是一个魔法数字。 住房不一定拥有2个独立的起居室, 其他组合可能是一个起居室搭配正式的用餐空间,一个起居室搭配一个游戏室或电视室/家庭影院。
那么我们再来看这个“1”: 1指代房子本身,单一分离的房子是最优选择。如果经济承受力有限,则再考虑联排或半独立式的住宅。
为了增加所建住房的价值或令房屋资本增长最大化, 库里佐斯建议人们在选择别墅类型的房产时要牢记“3、2、1规则”。
谈完了别墅,再来看看公寓。 一说起公寓,大部分的华人朋友就会嗤之以鼻,殊不知,今天的澳洲公寓房正在日益成为投资的主流。
澳洲物业监察租赁报告(Australian PropertyMonitors Rental Report)显示: 2014年底市场对公寓的需求强劲,超过了其它传统的市区住宅类型。 越来越多 悉尼、 墨尔本和布里斯本的租户(特别是年轻一代)喜欢搬进靠近市中心的全新公寓居住。
数据还表明,老的独立房,即便相当接近市区(比如悉尼一些较热门的内城区,像Newton), 一般会比全新的公寓需要多几个月的时间来寻找新租户。
经专业机构的观察和预测,澳洲1-2人小型家庭迅速增长,预计在2026年将增加至近三四百万人。 较小的家庭将需要小一点的房子,如交通设施便利的市区公寓。
地产研究机构BIS Shrapnel的最新数据显示: 澳大利亚几大首府城市内正经历公寓建设的热潮,建造活动如此活跃,要归功于市场对期楼公寓的强劲需求。 同时,低利率、高收益率以及高人口密度等因素,也推动着地产价格的持续攀升。
为什么期楼公寓对地产投资者具有如此巨大的吸引力呢? 主要是因为和传统住宅类型相比,期楼公寓价格较低、位置好、财务压力小、维护成本低、定期收益及资本增值高。
价格低、位置好: 主要省会城市的公寓中间价比独立房屋便宜近30%,而且位于黄金地段,靠近交通、购物、娱乐及教育设施。 得天独厚的城区位置尤其吸引年轻一代。 Y世代租户在寻找寓所时,位于市区的公寓是他们的首选,这让他们感觉生活在世界的中心。 澳洲的就业机会主要集中在各州首府,更多 工作也意味着住房需求大。
财务压力小: 期房公寓具有“所有权锁定”特点: 投资者只需要小额定金(通常为买价的10%)就能获得期楼所有权,而无需立即付清房价的全额。
房子建成一般需1至2年,或者更长时间, 投资者可以利用这段楼盘建造时间做财务计划、寻求贷款,从而节约时间和资金。 而不必担心需要立即找到租户和物业管理中介。
所谓期房投资是按今天的价格买入未来的物业的权益, 这意味着,如果物业升值,初始保证金也变得更有价值。
维护成本低:公寓的维修及日常维护成本较少。 相比市区独立房屋,由于后者建造年代久远,维修成本较高,也比公寓难出租。 城区期楼项目多,建造活跃。投资者可有更多同类型地产参照对比。
定期收益: 照目前趋势,公寓的租赁需求大,租金收入高,利于长期资本增长。 据澳大利亚知名房屋租赁买卖网站Realestate.com.au发布的2014年度租客信息报告(Tenants and SharersReport)显示: 寻求公寓的租客人数比例上升至39%,且主要为35岁以下、收入$50,000至$100,000的年轻高收入人群, 这对业主的租金收入提供了保障。
另一方面,公寓的齐全设施也增加了租金收入和物业的价值。 如教育、娱乐、休闲、交通等设施,为租户在工作和生活等方面提供便利。 新建公寓中融入的全新功能, 如游泳池、健身房、休闲区、空中花园等吸引着高品质租户,愿意为此支付更多租金。
资本增值高: 传统上,人们认为郊区大面积的独立房是很好的投资, 而公寓土地面积只占整块土地的一小部分比例,势必低于独立房屋及其土地增值。
其实不然,市区土地的保值性,推动市区的期房公寓逐渐成为新的投资热点。 澳洲知名地产投资专家John McGrath指出近五年内,公寓增值与租金收益率跑赢独立房屋: 公寓平均价格增长为7.4%,超过独立房屋的7.1%。
同时,市区公寓4.8%的年均租金回报率也超过独立房屋的4%。 从趋势上看,实惠且便捷的公寓楼正在取代传统理念——拥有一座“四分之一英亩的郊区房屋”的梦想。
其实,不管你是在考虑投资独立别墅或公寓,秘诀之一就是瞄准高需求且黄金地段的区域。 同时,挑选优质的品牌开发商也是选房因素中非常重要的一环。 寻求多元化投资组合的地产投资者们,选择有竞争力的市区公寓产品,不乏为长期地产投资的战略之一。
鉴于篇幅有限,我今天就暂时讲到这里,下期为大家带来购买期房公寓的一些技巧。 把握机遇,拒绝贪婪!我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好! 希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。 想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系, 您可以拨打电话0430883028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。 |