| 微信 : Adelaidehelp 联系邮箱 : [email protected] 开启辅助访问
  • 打印 上一主题 下一主题

    [Kite房产投资专栏] Daniel 说投资 134 什么才是理想房子?

    [复制链接]
    跳转到指定楼层
    楼主
    innkou 发表于 11-5-2015 14:37:08 转发到朋友圈 删帖
    2858 0

    本内容为网友发布信息,仅代表原作者观点,不代表本平台立场。

    本帖最后由 innkou 于 11-5-2015 02:41 PM 编辑

    各位朋友,大家好!

    在我上期的专栏里,大致介绍了些选择投资房的标准。
    今天,我将继续深入这个话题。

    阿得莱德著名的房产讲师及作家库里佐斯(PeterKoulizos)也表示他经常会被问:
    “怎样才称得上‘理想的房子’?”

    他的建议是:
    人们在建造或购买房产过程中,就别墅而言,人们应该考虑房间个数、停车空间和起居空间。
    虽然每个买家有不同的需求,但依然存在一些简单的基本规则。库里佐斯把这称为“3、2、1规则”。

    首先来说这个“3”:
    对于大多数买家群体而言,3个睡房刚好合适。这是一套别墅的理想卧室个数。
    有孩子的家庭至少需要3个睡房。
    没有孩子的夫妇通常需要一个书房或客房。4个睡房稍嫌太多,而且有可能缩窄潜在买家的数量范围。

    2个睡房对多数买家而言显得不够,他们更喜欢有2个睡房的公寓。而非2个睡房的独立屋别墅。

    然后是“2”:
    2可适用于许多因素,首先是浴室这个因素。第一个浴室最好在套房里,另一个则为公共浴室。
    如果情况不允许,至少有第二个洗手间和盥洗室。

    此外,拥有2个停车空间也是理想状态。尽管这不太容易在大城市中心实现,
    但若房子所在的地块足够大,能至少停泊2辆汽车,买家就会乐意支付更高的价钱购房。

    再有,2对于起居空间而言也是一个魔法数字。
    住房不一定拥有2个独立的起居室,
    其他组合可能是一个起居室搭配正式的用餐空间,一个起居室搭配一个游戏室或电视室/家庭影院。

    那么我们再来看这个“1”:
    1指代房子本身,单一分离的房子是最优选择。如果经济承受力有限,则再考虑联排或半独立式的住宅。

    为了增加所建住房的价值或令房屋资本增长最大化,
    库里佐斯建议人们在选择别墅类型的房产时要牢记“3、2、1规则”。

    谈完了别墅,再来看看公寓。
    一说起公寓,大部分的华人朋友就会嗤之以鼻,殊不知,今天的澳洲公寓房正在日益成为投资的主流。

    澳洲物业监察租赁报告(Australian PropertyMonitors Rental Report)显示:
    2014年底市场对公寓的需求强劲,超过了其它传统的市区住宅类型。
    越来越多悉尼墨尔本和布里斯本的租户(特别是年轻一代)喜欢搬进靠近市中心的全新公寓居住。

    数据还表明,老的独立房,即便相当接近市区(比如悉尼一些较热门的内城区,像Newton),
    一般会比全新的公寓需要多几个月的时间来寻找新租户。

    经专业机构的观察和预测,澳洲1-2人小型家庭迅速增长,预计在2026年将增加至近三四百万人。
    较小的家庭将需要小一点的房子,如交通设施便利的市区公寓。

    地产研究机构BIS Shrapnel的最新数据显示:
    澳大利亚几大首府城市内正经历公寓建设的热潮,建造活动如此活跃,要归功于市场对期楼公寓的强劲需求。
    同时,低利率、高收益率以及高人口密度等因素,也推动着地产价格的持续攀升。

    为什么期楼公寓对地产投资者具有如此巨大的吸引力呢?
    主要是因为和传统住宅类型相比,期楼公寓价格较低、位置好、财务压力小、维护成本低、定期收益及资本增值高。

    价格低、位置好:
    主要省会城市的公寓中间价比独立房屋便宜近30%,而且位于黄金地段,靠近交通、购物、娱乐及教育设施。
    得天独厚的城区位置尤其吸引年轻一代。
    Y世代租户在寻找寓所时,位于市区的公寓是他们的首选,这让他们感觉生活在世界的中心。
    澳洲的就业机会主要集中在各州首府,更多工作也意味着住房需求大。

    财务压力小:
    期房公寓具有“所有权锁定”特点:
    投资者只需要小额定金(通常为买价的10%)就能获得期楼所有权,而无需立即付清房价的全额。

    房子建成一般需1至2年,或者更长时间,
    投资者可以利用这段楼盘建造时间做财务计划、寻求贷款,从而节约时间和资金。
    而不必担心需要立即找到租户和物业管理中介。

    所谓期房投资是按今天的价格买入未来的物业的权益,
    这意味着,如果物业升值,初始保证金也变得更有价值。

    维护成本低:公寓的维修及日常维护成本较少。
    相比市区独立房屋,由于后者建造年代久远,维修成本较高,也比公寓难出租。
    城区期楼项目多,建造活跃。投资者可有更多同类型地产参照对比。

    定期收益:
    照目前趋势,公寓的租赁需求大,租金收入高,利于长期资本增长。
    据澳大利亚知名房屋租赁买卖网站Realestate.com.au发布的2014年度租客信息报告(Tenants and SharersReport)显示:
    寻求公寓的租客人数比例上升至39%,且主要为35岁以下、收入$50,000至$100,000的年轻高收入人群,
    这对业主的租金收入提供了保障。

    另一方面,公寓的齐全设施也增加了租金收入和物业的价值。
    如教育、娱乐、休闲、交通等设施,为租户在工作和生活等方面提供便利。
    新建公寓中融入的全新功能,
    如游泳池、健身房、休闲区、空中花园等吸引着高品质租户,愿意为此支付更多租金。

    资本增值高:
    传统上,人们认为郊区大面积的独立房是很好的投资,
    而公寓土地面积只占整块土地的一小部分比例,势必低于独立房屋及其土地增值。

    其实不然,市区土地的保值性,推动市区的期房公寓逐渐成为新的投资热点。
    澳洲知名地产投资专家John McGrath指出近五年内,公寓增值与租金收益率跑赢独立房屋:
    公寓平均价格增长为7.4%,超过独立房屋的7.1%。

    同时,市区公寓4.8%的年均租金回报率也超过独立房屋的4%。
    从趋势上看,实惠且便捷的公寓楼正在取代传统理念——拥有一座“四分之一英亩的郊区房屋”的梦想。

    其实,不管你是在考虑投资独立别墅或公寓,秘诀之一就是瞄准高需求且黄金地段的区域。
    同时,挑选优质的品牌开发商也是选房因素中非常重要的一环
    寻求多元化投资组合的地产投资者们,选择有竞争力的市区公寓产品,不乏为长期地产投资的战略之一。

    鉴于篇幅有限,我今天就暂时讲到这里,下期为大家带来购买期房公寓的一些技巧。
    把握机遇,拒绝贪婪!我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!
    希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
    想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,
    您可以拨打电话0430883028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

    BBS提醒: 请避免提前支付订金、押金等任何费用,请与对方当面沟通,确认资质并看清条款。谨防上当受骗。

    免责声明: 本网站所提供的信息,只供参考之用。本网站不保证信息的准确性、有效性、及时性和完整性。本网站及其雇员一概毋须以任何方式就任何信息传递或传送的失误、不准确或错误,对用户或任何其他人士负任何直接或间接责任。在法律允许的范围内,本网站在此声明,不承担用户或任何人士就使用或未能使用本网站所提供的信息或任何链接所引致的任何直接、间接、附带、从属、特殊、惩罚性或惩戒性的损害赔偿。

    收藏收藏 顶 踩
    回复

    使用道具 举报

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    其他网友还看了 ...

    Copyright @ 2022 AdelaideBBS.com. All rights reserved. User Agreement

    客服号

    公众号