Daniel 说投资 242 - 投资澳洲房产的七大风险及管理办法(1)

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各位朋友，大家好！

每隔一段时间，澳洲媒体上就会出现一些唱衰楼市的文章。

比如，2000年悉尼奥运会前后，一些澳洲报纸曾刊登头版头条消息，

声称悉尼将会像76年后的蒙特利尔或92年后的巴塞罗那一样，

在奥运会后房价大幅下跌20%，令很多人对悉尼房产市场望而却步。

然而事实上，奥运会后悉尼房产价格在短短几年内上涨了50%以上，

令很多当时听信了媒体唱衰论的人追悔莫及。

这不，最近各种媒体又开始“盛行”起“利率警示”的文章，

“建议”大家说不要“盲目乐观”，要看到澳洲房产市场的“风险”！

当然，任何投资都有风险，没有风险就不可能有收益。

澳洲地产投资也不例外，不可能总是顺风顺水的，

但好在地产投资的大部分风险是可以通过一些方法进行科学管理和规避的。

今天我就想来谈下我们Ironfish集团总部市场调研处为大家客观分析的澳洲放产投资的七大风险，

并探讨管理它们的一些办法。希望大家对“风险”能有一个正确的认识！

一. 市场风险

澳洲地产投资的市场风险包括几方面：

1.从宏观层面来看，澳洲国内外社会、经济和政策的变动可能影响地产市场的运行，

引起地产需求及价格的涨跌。

一些例子包括：

欧债危机、美国大选、叙利亚危机、中国经济情况（包括房地产政策）、

中国外汇管制等国际形势都可能对澳洲房产市场产生一定的影响；

澳洲国内的经济形势如矿业的衰退，也影响着澳洲各州的房产市场；

连澳洲接受难民的数量和程度，都会影响到整体房市的信心和区域的房价；

如果澳洲政府决定取消负扣税，投资者的信心将受到打击，投资活动将减少；

每逢联邦大选，总会有很多投资者处于观望状态，等等

2. 当其它商品或资本市场的投资回报率与澳洲地产市场相比升高时，

澳洲地产投资的机会成本将上升，这也是一种市场风险。

   

3. 还有一种市场风险是，当地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，

可能导致投资者的出售或出租收入减少，从而遭受一定的损失。

   

* 市场风险的管理

为降低市场风险，办法之一是进行多样化投资。

简单地说，就是将资金分别投资到不同地方的不同资产类别中。

当多种资产的收益不完全正相关，会减少总体收益的波动性。

但多样化投资很难规避全局性系统风险。

你只能通过基本面分析和对宏观经济的预测，来提高对系统性风险的警惕，

并要注意控制资金投入比例，来减弱系统性风险的影响。

就房产市场整体而言，风险相对是很小的，

因为许多澳洲家庭的大部分收入都投资在房产上，房产行业对于澳洲经济的重要地位勿庸置疑。

房产市场之所以保持稳定增长，

在一定程度上受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控，

这个大方向短期内不会改变。

二．银行贷款比率（LVR）风险

房产投资最理想的情况是以小博大，通过金融杠杆，利用银行贷款，加速财富积累的过程。

但随着政府规定、市场条件和供需关系的变化，有时银行可能会改变放贷政策，调整贷款比例。

如果银行收紧贷款政策，可能出于如下原因：

1.澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管和命令

APRA 旨在保证金融系统的稳健发展，负责金融机构的审慎监管和风险监管。

比如，当银行的投资房贷款增长太快，相对于自住房贷款占比过高，

APRA就有权力要求银行收紧投资房贷款。

2．国际信用评级机构的影响

标准普尔（Standard& Poor）等国际信用评级机构，

对澳洲的信用评级会对澳洲经济和澳洲银行的业务有直接影响。

3．当某些区域出现了房产供过于求、失业率升高或者房价增长过快的现象，

银行为了降低贷款违约的风险，会暂时采取限制贷款的措施。

4．当银行在财政年度前期放款过多，后期面临存贷比考核压力，

房贷授信额度所剩有限，也会收紧放贷政策。

   

* 银行贷款比率（LVR）风险的管理

为管理银行贷款比率下降的风险，你需要事先准备好充沛的资金。

如果买现房，要提前做贷款预批；

如果买期房，从签订合同到房屋过户会有一两年甚至更久的等待期，

需要在房子过户前的3-6月，开始做贷款准备。

如果一家银行不能贷款，也可以试着换家银行，或咨询非银行贷款机构。

如果想增加贷款比例，可以考虑缴纳房贷保险(LMI)，而LMI费用通常可和贷款一起分期偿还。

如果贷款确实有问题，那就要想好备选方案，比如协调资金，或找买家接手等。

三．利率风险

在澳洲，联邦储备银行是决定澳洲基准利率的机构。

基准利率的波动受到诸多因素的影响，例如通货膨胀、货币政策以及国内和全球的经济状况等。

由于利率是政府宏观调控的有效手段，所以它的走势本身具有不确定性。

目前澳洲央行的基准利率是1.5%，这是历史最低记录，

澳洲基准利率最高时曾在1990年1月达到17.5%。

住房贷款利率目前在4.5%左右，也是处于非常低的水平。

对于投资者来说，利率如果上升1%，都可能造成不小的压力。

因为银行利息是投资者持有房产的主要成本和支出，

从短期来看，利率的上涨直接意味着利息支出的增加、房地产持有成本的增加和净租金收益的降低。

但我们也可以从另一个角度思考：

政府如果提高基准利率，通常是为了控制通货膨胀，防止经济过热。

在这种情况下，楼市往往在这之前已经经历了一段时期的价格涨幅了，

也就是说在利率上升之前进入市场的投资者就已经获得了部分收益。

利率上升所导致的房产持有成本的增加通常会逐步传导到租金市场，导致租金的上扬，

对投资者增加的利息成本能起到一定的对冲作用。

另外，利率的上升将导致开发商资金成本上升，并传导到项目的售价之中，推高房价；

同时也可能导致开发活动热度降低，从而减少市场的供给量，对于租金和房价都有助涨的作用。

因而，利率上涨可能反而导致房产的增值及现金回报的增加。

综上所述，利率的变化对于地产市场的影响是多方面的。

   

* 利率风险的管理

购置房产时你一定要把利率因素考虑进去，

对于自己现金流的承受能力要有清醒的认识和明确的估计，在资金上做好充足准备。

另外，澳洲贷款业有一些特殊政策，可以帮助投资者合理管理贷款：

1．对冲账户：

澳洲银行的对冲账户是缓冲资金的一个有效方式。

如果你有多余的钱，放在对冲账户里，可以对冲本金，减少利息。

利率如果升高，这笔钱也可以用于还款。

   

2．只还利息：

还款方面，澳洲银行可以选择只还利息，这是对房产投资者很有利的政策，

可以改善你的现金流，让你的钱最大化地用在投资上。

   

3．固定利率：

你还可以选择浮动利率或固定利率。

固定利率是指在贷款合同期内（可选择1年、2年、3年、5年等）设定好固定的利率，

不论银行利率如何变动，借款人都以约定的利率偿还利息。

它的特点是可以锁定借款成本，帮你防范利率升高风险。

   

4．贷款机构：

很多人认为只有银行才是贷款机构，其实不然，澳洲有很多非银行贷款机构。

它们与银行在资金来源和业务范围方面有所不同，

但提供的住房贷款往往没有很大的区别，甚至可能比银行提供更好的优惠条件和更人性化的产品与服务。

鉴于版面限制，今天就先说到这里，下周带来风险及其管理的第4到第7点。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

祝大家复活节长周末愉快！

作/编者简介：Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9889 x 101

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