汇率狂跌，在澳留学生为何需要买房置业？(推荐好文)

做爱做的事

2008-10-11 15:29:18

笔者是14年前来澳洲留学的，当时我看身边的新加坡和台湾同学都忙着买房子，有的同学的父母还亲自来挑选。我除了羡慕也就没有多想啥。直到3年后大家毕业了，才听他们说，当初买的30多万的房子涨价到45万了，卖了房子，利润比学费和生活费还要多，等于留学没有花钱，这时候俺才恍然大悟，给在澳洲的孩子购买房产对于经济宽裕的家长来说，是很不错的投资。一是房子可以出租给其它学生收租金偿付贷款，二是培养孩子经济观念，学会何其它同学友好共处，增加社交能力，三是孩子大学毕业以后，房产已经增值，可谓回报丰硕。

  

我拿以前的老例子来说，2001年初，客户龚先生为女儿办理了澳大利亚留学。在女儿出行前，龚先生花了不少时间对澳大利亚的房产市场和汇率进行了资料收集。经过分析和研究，龚先生做出判断，澳大利亚的房屋价格和汇率都将向上攀升，投资澳大利亚的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。

　　

龚先生在女儿就读大学的附近买了一套三卧室的别墅。别墅当时的售价为26万澳元,按当时1：4.1的汇率,折合人民币为106.6万元。龚先生的女儿到澳大利亚后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8月，龚先生的女儿大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋出售了出去，按照当时1：5.85的汇率计算，约折合人民币196万元。

　　

龚先生事后为这笔投资计算过，房屋升值加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，净赚了90多万元，等于把女儿留学的钱都赚了回来。

　　

澳大利亚房产的优惠在深圳有许多像龚先生一样的海外房产投资者，有的为了节约子女海外留学开资，有的着眼海外置业，有的纯粹是为了投资获利。市场人士认为，将真金白银投到异国他乡，会面临不同的政策法规环境，以及汇率变动风险，投资者对海外房产投资需做审慎规划。　　龚先生说，如果从房地产的每年增值率来看，目前国内地产一定高于国际地产很多，但投资澳大利亚地产可以享受一些政策优惠：

　　

永久产权。相对于国内70年的物业产权，澳大利亚房产绝大多数都是永久产权。澳大利亚的物业大多数为独立别墅，业主拥有该地块的永久使用权限，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于澳大利亚房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。贷款比率高于国内银行。国内人士在海外银行可贷款高达80%，无论别墅、商铺、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。

　　

装修费用可以变相贷款。国外房屋交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资，提高投资回报率。而国内的交楼标准大多为毛坯房，因此，投资别墅或大户型的房产装修费至少人民币50万元，动辄上百万元，但装修费不可贷款。两相比较，50万元的装修费再进行小户型投资，至少可买5套；按租金回报率5%,楼市升值8%计算，一年也可有13%的投资回报，50万元一年可有6.5万元的收益。

　　

细节谈判很重要但是，尽管优惠诱惑，许多投资者对澳大利亚房产投资还是疑虑重重：如何保证海外投资安全稳妥，贷款手续怎样办理？房屋出租如何管理？如何规避房产变现时的汇率变动风险？
　
　

澳大利亚的购房贷款流程与国内完全不同，买家只付10%首期，且存入买家律师信托户口，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕。买家律师确认无误方通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也无任何损失，将收回全部首期付款及利息。

　　

房产律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然有律师但作用不大。澳大利亚律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳大利亚每一份买卖合同均可能不同，因为每一位买家都有一些自己的特别要求。例如，买房者要求发展商赠送来回澳大利亚机票(价值澳币1300元)；或允诺澳大利亚留学的子女去看房，满意再买；或者必须有75%贷款额获批才买，等等。

　　

另外，购买海外房产贷款既可直接找银行申请，又可找贷款公司。贷款公司可以帮买家找多家银行申请，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止。因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。

　　

部分投资者比较关心买房后若要出租如何管理，赵小姐的经验是，找专门的房屋出租管理公司。这类公司可以提供从找租客看房、签约、收租、办理退房等一条龙服务。政府有详细的法律规定，每一租客都要交四个星期的房租作为押金，且押金须交由国家租金管理局监管，任何人无权动用，因此无论房客还是房东的利益都受到保护，防止欠租或房间损坏无法追偿的事件发生。

　　

规避汇率风险投资者投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动。
　
　  

海外房产投资在外汇汇率方面存在风险，因国内买家持美元或港币，投资澳大利亚地产要将手中的外币兑换成澳元，如兑换价高位买进，但楼房升值时抛出去时，澳元兑美元或港币低，则减少了收益。“规避汇率变动风险的方法主要有很多，比如澳元兑港币低时先持澳元，做高息定期存款或购买外汇期权理财产品等，并且要随时掌握外汇的行情，以便作出正确的决定。但这些方法的掌握也需要基本的知识，例如外汇的波动受哪些因素影响、利息走势等。”此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP的增长等，这些与楼市都有潜移默化的关系。

截至到2008年10月初，澳大利亚元已经下跌到1：4.68，澳州的房子也在经历了2007年的全球高峰后，价格回落，然而市场上的租房却出现了排队租房的供不应求的情况，所以澳大利亚留学网首席顾问黄文勇提醒大家，最近澳元对比人民币汇率降低到2年来历史最低，如果您有条件，是时候开始吃进澳元购买澳洲物业的时候了。购买了物业可以自住也可以出租，风险还是很低的。希望大家多学习有关知识，不要错过历史机遇！

因此我们这里再特别向大家介绍一下澳州的一些投资房产的常识。

澳洲地产投资概况 澳洲自然风景优美，空气新鲜，阳光明媚。既有高品位的住房和高质量的教育，又有十分健全、完善的健康保障系统。澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场，充满生机、稳定增长、回报稳定。另外澳洲拥有良好的投资环境，体现在其完善、高效监管体系对消费者利益的保护；透明、高效的房产权交易系统，确保了买卖及参与各方的利益。

　　澳洲的房地产已有近百年的历史，澳洲房地产是澳洲长期的支柱产业，市场规模大且十分成熟，并在过去几十年保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲开发项目建设规模和销售情况同样火爆。尽管澳洲大城市人口比起中国要少得多，但能买得起价值几十万，上百万澳元住宅的人数却更多。更何况澳洲的居住方式正发生一场变革：越来越多的人热衷于搬出几十年房龄的老住宅，住进新房子。抓住这场变革的时机投资于澳洲房地产是目前一个难得的机会。

  投资澳洲房地产另一好处在于投资规模可大可小，二三十万澳元就可以起步。由于银行乐于为房地产提供贷款，所以投资年回报率可以轻松达到50%。无论是子女在澳洲上学，还是来澳洲发展甚至申请移民，都将获益匪浅，并可坐享投资收益。澳洲是世界上最大的移民国家之一，它的移民配额非常多，每年平均大概有十五六万新的移民进入，而且其移民配额将会逐渐增加。澳洲既是个旅游国家，又是教育的输出国。人口的不断增加将使澳洲房地产市场的需求量也随之增加。

  

根据最新的权威机构的统计和分析表明：澳洲房地产近40年来平均每七年即可增值一倍。自1965年至2004年，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10％，每7年翻一倍；澳洲国家统计局预测：到 2012年，澳洲地产将再翻一倍。近年来随着澳洲经济的不断攀升以及吸引海外投资的政策。有澳洲良好稳定的经济环境和澳洲政府的支持政策作后盾，不断涌入的新的技术移民和商业移民，加上澳洲房地产市场不可限量的发展前景，澳洲房地产投资将成为世界投资者的首选。



那么如何买房呢？ 澳大利亚留学网给各位家长收集呢一些资料：



一，寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息，有很多种方法。当 然，使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋，向他们提供细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多， 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是，在 房产还没上市时，房产代理就会先想到您。



二，看房：
1）记住记笔记 因为您要看很多房子，做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。
2）检查卖主声明和售房合同 在法律上，卖主要提供一份声明，在维省， 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威尔士，叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明，您可以从买主的房产代理那里 读到。


它包括：
一份"title"的复印件 用于显示土地的面积，地点， 贷款机构，历次卖主的姓名等原始资料。
计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居 或经商来利用或开发。
房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税，水费等。
建筑限制 建筑许可 是指过去七年中，任何新建或改建项目。
它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的 协议，像围墙，建附属建筑物等。
关于这份声明，卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。


3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产，要事先做一下房 屋检查。以避免购买后，才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时，应考虑的部份：
房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的， 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙？
－ 轻轻地在木质地板上跳跃，以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象，包括腐烂的地板，墙上或者屋顶 是否发霉，屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的 背后，可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角，门框或窗框如果有倾斜的现象，是 标明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)，检测电源开关是否正 常
－ 同时打开几个水龙头，以检验冷和热水管的水压。
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水，以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。
房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗？如果树太靠近房子，会影响地基。
－下雨时，雨水是向院外流还是往房根流？比如，雨水进 车房。
－ 检查所有的外墙，看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
－ 房子的地下通风可好？
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦？
－ 检查房基是否下沉，腐烂，或有白蚁的侵袭。


专业人士将检查房屋的每一个部份，包括 建筑结构，房顶和水槽是否漏雨，电线和水管等部份，大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处，像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题，大约要花多少钱来维修。 有了这些信息，那么该不该买这个房子， 您也就心里有数了。如果您决定买，同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。

三，谈判过关 谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。
当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。


不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。


四，后期收尾

在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您 乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。您将需要做以下这些事： 交换合同、 经历"冷静"期、 继续转让手续、 完成贷款事宜、 成交、 处理保险事宜 。



一。交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您 的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括：价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。这一过程就是通常所说的"交换合同"。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。



二。经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。



三。 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政厅，自来水公司等。

在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教 您 的律师 您该付多少，或者使用我们的印花税计算器把这笔帐算出来。 其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。在成交之日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。



四。完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。



五。成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上 讲，成交是房产交易的完成。您 的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。



六。 处理保险事宜一旦房产成交，请 记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样，如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。

:cool:

没那么多钱啊~~~

杂不早说。。。。

T。T。。。转贴不注明是OZ STUDY那写的。。TT。。。这文章是10月份还是9月份发的。。。不过也别着急。。。阿德莱德房价还没开始回涨呢。。。

澳洲房子还会继续跌  持币待跌  可以持有澳元呀  人民币很快就会贬值的  嘻嘻

人民币贬值是贬值了..不过是只对美元贬..

错  我讲的当然是对澳元  拭目以待

留学生能在这买房？我还一直以为只有当地人才能买房！:think: