郑玉桂律师事务所---新冠肺炎的影响下，商铺办公室可以减免租金吗？

郑玉桂律师

新冠肺炎的影响下，各行各业都受到不同程度的冲击。澳大利亚联邦和地方政府发出不同程度停业抗“疫”的指令，在这种情况下很多中小型公司、零售业及餐馆都无法正常经营，不少人面临失业。

商家面对这个突如而来的冲击，生意要停摆，员工要停工，最雪上加霜的是租金无法减免，没有收入的同时还有面对这笔巨额开支，不少的租赁合同里面条款，根据一般租约规定作为负责人，不是你仅仅把店关了，公司结束经营你就可以停止支付租金，即使你不开店，租金也要支付至租约结束为止。就在上周，本律师接到6位客户的租约租赁咨询，要求本律师协助与业主商量租金减免的事宜，共同度过这个难关。在商业租赁的领域里面，处理减免租金真的是一个炙手山芋，本律师就这个话题在这里跟大家分享一下。

减免租金有可能吗？能！

澳大利亚是一个信守合同的国家，而租约是房客与房东之间唯一的协约，所以租约条款还是本律师讨论的基点。如果当初签租约时有个称职的律师帮你起草或谈判，你的租约条款就可以更有利一点，如果没有，那今天的情况会更糟。

就目前疫情的影响导致不能正常经营，本律师特别提出在一般的商业租约的“不可抗力”条款 (Force Majeure)。本律师在客户提供的合约里面仔细阅读这个条款，发现租约一般都是代表房东律师草拟的，因此所有的条款基本上都是考虑到房东的利益。而新冠肺炎疫情及其影响有可能符合“不可抗力”的定义，因为这个条款中提到了“政府限制，政府法规，政府管制（governmentalrestrictions, governmental regulations, governmental controls,）”属于这个范围。

是不是所有的租赁合约都可以根据“不可抗力”条款申请减免？未必！

新冠肺炎疫情及其影响有可能符合“不可抗力”的定义，但是这个“不可抗力”条款并没有完全免去房客在发生“不可抗力”情形下还是不需要支付租金的义务！一般来说，这个条款只是影响了房东发放“违约通知”(DefaultNotice) 及其他作为租客的一些义务。所以，引用这个条款而拒付房租不是百分百的，如有这个考量的租客或者业主朋友，敬请带上您的合同找一个专业的律师看看。

除了“不可抗力”条款外，还有其他条款申请减免吗？有。

在一般租约合同法上，也有规定在某些情形下合同无法履行(Impossibilityof Performance履约的不可能性)的条款，新冠肺炎疫情期间，政府明令要求居家工作抗疫的情形下，这个条款肯定是对租客有利的。租客就以履约不可能或合同目的落空(Frustrationof Purpose) 理由要求免责。如果合同签订后发生了某些事件，导致合同签订时的目的不能实现，使得一方履约不可行，应免除他履行的责任。

以上的情况是基于租客签订的租约满足一定条款的情况下，本律师才可协助您与业主房东商谈减免租金的事宜，因此有这方面困难的商家餐馆老板可以直接与本律师联系（电话83592526），本律师须要详细看完您们的租约，才能给您们一个负责的回复。

共度时艰 化危为机

此次疫情全球爆发的情形下，无论租客，还有业主房东们都会面临自己的困境，本律师希望可以在法律专业上与南澳洲的华人同胞共度时艰，化解各种法务与财政危机。

地址：

1st Floor，Pulteney Centre，186Pulteney Street，Adelaide，South Australia 5000

总部电话：（618）8359 2526            总部传真：（618）8359 2843

澳大利亚移民代理号 Migration Agents Registration No：0957273

致我们尊贵的客户：

在当前的COVID-19冠状病毒流行的环境中，本律所将继续为您提供优质以及全方位的服务。由于澳大利亚现阶段宣布暂时关闭边境，本律所相信不少商业客户或者个人业务比以往任何时候都更加依赖于使用授权、国际公证认证等的法律文书。

您可以放心，本律所将会负责地在我们的办公室环境内采取多种预防措施，以确保员工，客户和整个社区的安全。我们已采取的一些预防措施包括：

1. 疫情期间，我们不间断地提供微信咨询和电话咨询服务，我们会免费预估您的状况，再建议您采取下一步的法律行动或者措施。

微信号：lawyergordoncheng
电邮：[email protected]
电话：08 8359 2526

2. 接待台和服务前台提供洗手液。

3. 每天2次定期清洁人流量大的门把手和客户区域。

4. 卫生当局建议人们不要握手，我们已指示员工遵守。

5. 避免所有不必要的工作活动和差旅。

6. 我们将遵循WHO世界卫生组织、SA南澳洲政府以及联邦政府的所有建议，目前相关的政府部门包括法院、律师公会将提供有限的服务，但是我们依然致力于对客户最小的影响来执行这些措施为您服务。

阿德莱德总部地址：
1st Floor，Pulteney Centre，186Pulteney Street，Adelaide，South Australia 5000
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总部传真：（618）8359 2843
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