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标题: 搬点东西过来...在澳洲申请房屋贷款的简要流程 [打印本页]

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:09
标题: 搬点东西过来...在澳洲申请房屋贷款的简要流程
三月的街的BLOG

在澳洲申请房屋贷款从最初的文件准备到最终成交一般需要3个月的时间。首次购房的朋友（First Home Buyer）因为没有经验，往往就会感到两眼一摸黑无从着手。为此，Dr. Mortgage借本片小文简要勾勒之简要流程。希望对计划在澳洲购房的朋友有所佐助！

第一步：准备必须的文件

个人信息类：护照（70 points），驾驶执照（40 points），Medicare卡（25 points），银行卡（25 points），出生证件（70points），公民证件（70 points）等。提供以上任何文件满足两个条件即可：（1）积满100 points; （2）至少有一个带有照片的身份证件。

收入信息类：有以下三种情况。
（1）PAYG within the same position超过12个月，需提供最近的1封雇佣证明信（Letter of Employment）和工资单（Pay Slip）;

（2）PAYG within the same position不满12个月，需提供最近的1封雇佣证明信（Letter of Employment），2次工资单（Pay Slip）和2年的Group Certificate。

（3）Self employed，需提供最近两年的财务报告（Balance Sheet Profit / Loss Statements）。

资产信息类：存款（最近6个月银行对帐单），最近3个月的信用卡帐单，个人贷款合同等等。

Dr. Mortgage将会制作一份详细的文件清单提供在网上！

第二步：评估最大贷款额度

图省心省力的话，就找个贷款顾问根据你目前的财务状况评估一下。随便找份中文报纸，Mortgage Broker的广告铺天盖地。这个说自己是Best，那个说自己cheapest。这个时候，如何选择一个有信誉，服务好的公司就显的无比重要。

Dr. Mortgage将会另外撰文教你“火眼睛睛”看穿广告中的种种花招！或者直接发Email给Dr. Mortgage咨询吧！

如果你想得到一个大致的概念，请参见下表：

Monthly Net Salary Total Borrowing Capacity Monthly repayment
3000 192,000 1245
4000 323,000 2095
5000 454,000 2945
6000 585,000 3795
假设：贷款期限为30年，利率为6.75%，贷款人汽车贷款月还款额为350澳元。

例如：张小姐的税后月净收入是4000澳元。每个月偿还汽车贷款350澳元。如果贷款利率为6.75%，贷款期限为30年，那么张小姐的最大贷款额度为323,000澳元，月还款额为2095澳元。

第三步：选择合适的贷款品种

每个人在申请贷款时都有其独特的要求。首次购房者（First Home Buyer），再融资（Refinancing）的贷款人和投资购房者都有不同的贷款品种适合他们不同的财务情况。因此，每个人都可以选择一个适合自身情况的贷款品种。

Dr. Mortgage将会另外撰文分析目前澳洲金融市场上不同的贷款品种！

第四步：完成文本工作并递交申请

选定贷款品种之后，就可以着手进行各种文本工作。例如，填写并签署贷款申请表，准备必须的文件和核对所有信息。一切准备停当就可以正式递交申请，然后祈祷上帝等待批准结果。Ok! 到这一步，你已经完成了贷款的Pre-approval。

第五步：选择律师或备办产权转让的代理人

好！现在你买房的钱已经有着落了。是时候请个律师或者专门办理产权转让的代理人，在你看房买房的过程，他们会帮助你检查卖方提供的合同细节，交纳土地税等各种税费等等事宜。在此同时，你一定会东奔西走地到处看房子。这绝对是一件让人头大的事情。

第六步：成交和合同交换

谢天谢地！现在你终于找到了满意的房子，房主也没有“斩”的你太凶。现在您可以联系贷款机构，告诉他们您已经选定了要买的房子。贷款机构就会对房产进行估价。如果一切顺利，他们就会最终决定贷款给你。你就可以开始房产的转让手续，例如与房主交换合同等等。

第七步：后期收尾

合同文本交换后的四到六周之内，贷款将正式结算完毕。购房款的余额由贷款付清，房屋产权移交到你的名字之下。祝贺你！你终于可以拿到房子的钥匙了！三月的街的BLOG

在澳洲申请房屋贷款从最初的文件准备到最终成交一般需要3个月的时间。首次购房的朋友（First Home Buyer）因为没有经验，往往就会感到两眼一摸黑无从着手。为此，Dr. Mortgage借本片小文简要勾勒之简要流程。希望对计划在澳洲购房的朋友有所佐助！

[ 本帖最后由 ktging 于 2008-11-7 16:11 编辑 ]

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:11
产权转让——买房导引

此买房导引适用于澳大利亚西南威尔士州。其目的是为帮助买家理解他们的权利和义务。如有不明之处，请向你的律师咨询。我们不对任何由于本文引起的法律后果负责。

资金

从开始寻找要买的房子到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥价格并不意味着合同生效。在合同交换前，卖方仍有权利接受出价更高的买家。我们建议买家在谈成价格后要尽快进入合同，以免错失良机。因此，买家要首先获得银行的贷款许可或初步的贷款许可。记住，一旦你决定买房子，就立即联系银行。

合同

根据产权转让法案，当地产中介或个人卖主发布广告出售房产时，他们必须要有初步的房产买卖合同供买家参考，否则就构成违法。房产买卖合同要包括合同的基本条款，产权证书，水路图，地方议会的区划证明等。我们提醒买家要求卖家或中介出示合同，检查上述内容。必要时复印合同去征求律师意见。记住，在你理解合同内容之前，一定不要签字。

定金

在交换合同之时，买家一般会被要求交付相当于房产价格10%的定金。定金一般由房产中介存在他们的信托账户中，并在最终结算时用于充抵房价。
当定金数额巨大并且最终结算期较长时，我们建议将定金进行投资，所得利息一般由买卖双方平分。房产中介作为定金的持有人一般不能将定金用于投资，除非有买卖双方的明确书面授权。
当你决定将定金投资时，应在合同交换前通知房产中介，以便事先做出合适的安排。房产中介要向银行提供买卖双方的税号。
一旦买卖双方谈成价格，房产中介在很多情况下会要求买家预付部分定金以示诚意。但是预付的部分定金并没有法律上的约束力，在合同交换之前卖方并没有法律上的义务将该房产一定出售给买家。如果合同不能交换，预付的部分定金应全部退还给买家。并且房产中介有义务通知买家任何随后的价格。

签约

在买卖双方谈妥价格后，中介会将合同中加入买家的姓名地址等详细情况和价格。
如有必要，并经双方同意，房产中介也会修改与房产一同出售的条目。
随后，房产中介会出示给你两份文件要求签字。第一份房产买卖合同，另一份是交换合同授权书。交换合同授权书确认买家已在合同上签字并享有冷静期内的中止权利，同时授权房产中介代表买家交换合同。
一旦买家签署了上述两份文件，就意味着你已经接受购买该房产。此时，房产中介会要求你交付全部定金。

交换合同

房产中介在确认经买卖双方签字的合同完全一致之后，会将买家签字的合同交付给卖方，同时将卖方签字的合同交付给买家。此程序被称为交换合同。从而使买卖双方正式进入合同，受合同效力的约束。但买家仍享有冷静期内的中止权利。我们建议买家在合同交换后立即与律师联系。

冷静期中止权

按照法律，买家在冷静期内有中止合同的权利。冷静期从合同交换之日开始到第五个工作日下午5点结束。如果买家行使冷静期中止权，则相当于房产价格0.25%的定金将被没收。
冷静期中止权不适用于拍卖房产的情况。同时，买家也可放弃冷静期中止权，但必须提供律师签字的S66W证明。另一方面，买家也可向卖方申请延长冷静期。
如果买家正在申请白蚁报告，房屋结构报告，甚或贷款许可，我们建议你在冷静期内要尽快行动，以免丧失主动。

最终结算

冷静期结束后，律师会进行一系列的调查，以确保买家获得完全产权。此时，买家应尽快与贷款银行联系，确保资金及时到位。这一过程一般需要4—6周时间。当一切就绪，双方律师会安排具体的时间地点进行结算。结算内容包括支付价格余额，部分水费，地方议会规费，相关律师费等。一旦结算完成，买家正式成为合法的产权所有人。

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:13
以下是一个移民或澳洲公民在澳洲目前所能申请的最大贷款额度。

Annual Income /After Tax /No Kids / 1 Kid /2 Kids
75,000          58,015    496,000  482,000 457,000
65,000          51,765    433,000  405,000 382,000
55,000          44,915    351,000  325,000 300,000
45,000          38,065    269,000  243,000 218,000
35,000          30,565    179,000  154,000 128,000

例如：你和你的配偶年收入是55000澳元，税后是44915澳元，
如果你们有一个孩子的话，你能申请的最大住房贷款额是32。5万澳元。

贷款的偿还有5年、10年、15年、20年、25年、28年、30年等期限。

你可以选择还本付息、前10年只还利息两种
利息的偿还可选择固定利率和浮动利率两种。

举例说明：

目前的住房贷款利率是5.60%，如买50万的房子，你得先付20%的deposit,
剩下的40万通常选择25年还本付息。每周得还本带息572澳元。
每周还572澳元对绝大多数澳洲人来说，都很困难。

但是悉尼的人又疯狂买房，他们绝大多数选择只还利息（432澳元），
然后就期待房屋升值，再卖掉。支持他们这样做的一个理由就是不断涌入的外来移民。

过去35年里，悉尼的房价涨了32倍，还没有跌过。
房价要跌的时机很快就要来临了。

Q: 我老婆有个朋友在MAQUERIE UNI边上买了VILLA，他说他的LOAN利息高一点，但他有钱时可以多还一点，没有钱时可以暂时一段时间不还。
还有这种事？

A: Usually Chinese immigrants choose Variable 25 year plan.
That means you can pay back more loan amount if you have enough money.
In this plan you can pay back the loan in 15 years as long as you have that
amount of money.
But you must pay off the amount by specified date, otherwise Insurance company will take your home back and then auction it。

Q: ALEX, 贷款的保险，公证等费用，与不贷款差多少？我听说贷款会有不少其他费用。买一套房子的其他费用是多少（除房款以外），例如：印花税，过户费，中介代理费，律师费等等
买进与卖出，其中的费用是多少？

A: 如果你能首付20%房价的deposit，保险费用在288澳元以下。
否则大约得另付房价2％的保险费（贷90％的话）
要想贷95%，得是律师、医生、工程师、会计师、计算机人员等
Valuation report的价钱为192.50－－247.50澳元
律师费:　434.50澳元
申请费: 0--660澳元
印花税：房价在20万以下的，不用交
20--23万的，政府免收　75%
23--26万的，政府免收　50%　
房价在26--29万的，政府免收25%
房价在30万以上的，全额交纳。

如果一次付清的，就无须保险费、房屋贷款申请费

Q: 我听说：买进一套20万左右的房子，贷款的话，各类费用要1万多澳币。

A: 在悉尼20万的房子很难找了。
如果房价是26万的话，贷 90％的话，得首期付2.6万澳元
保险费3300多澳元, 律师费434.50,　
申请费660澳元,　　估价费192.50,　
印花税　8500澳元（免2100澳元）,　
过户费120澳元,
累计: 11000澳元

另外，房价在50万以上的，需另外付保险费2000澳元以上。

印花税的减免必须是第一次购房自住者。

第一次购房自住者，可得到政府7000澳元的补助（如果是新房，+3000澳元）
房价在100万以上的，最多只能贷85%。
房价在150万以上的，最多只能贷75%。

一般情况下，购房者需出具两年以上的 TAX RETURN和半年以上的BANK STATEMENT。

另外说一句：悉尼的大部分人买房是投资。这与自住是完全不同的
因为投资，所以主要*房价15%以上的升值;
因为投资，所以一般只付利息
我对悉尼、墨尔本的房地产市场持观望态度。
WESTPAC银行预测今年悉尼、墨尔本的房价将下降10%。
世上没有只升不降的房产市场，新加坡、香港就是例子
由于奥运会所引起的悉尼房价狂涨已经到了强弩之末。
悉尼的居民是多么欢迎移民---因为这是房价的最后一棒的承接者！
历史即将证明：未来的10年悉尼、墨尔本的房地产是“房地惨” .

Q: 谢谢ALEX。
我朋友是7年前买的房子(HOUSE),20万以下,他说手续费(贷款)用了1万. 所以他劝我能一次的话就一次性付.我觉得这样还是好一点. 另一方面,也可以节省利息.而且,如果没有工作,是不能享受政府贷款的.

A：是银行贷款，不是政府贷款
没有工作，一样可以从银行贷到钱，前提是
1、你首付20%
2、是你出一个海外收入证明
即使是非居民，也可以拿到银行贷款
不知仁兄对澳洲的股票感兴趣否？跌得一塌糊涂，可以考虑吃进

Q；没有钱时可以暂时一段时间不还： POSSIBLE？

A： Definitely possible.

比如说，你5年还了10年的钱，你的第6-10年可以少还

作者: 做爱做的事 时间: 7-11-2008 17:05
嗯，好文，学习~~~~~~~~~

钱啊~~~~~~~~要是钱包里的钱能和ML,生出很多钱来多好

作者: whisper007 时间: 8-11-2008 12:13
好帖要顶

作者: 达摩高 时间: 3-2-2011 13:09
不错不错！受教！

作者: mx88919 时间: 24-10-2011 09:33
学习了...好贴顶起...

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