Daniel 说投资101 专家深度解析房产泡沫

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各位朋友，大家好！

      在上一期的专栏里，我为大家分享了一些我写房产专栏的心路历程，得到了很多朋友的共鸣，同时我也为大家分析了澳洲房产现在还没有产生泡沫的一些理由。既然大家都很关心“泡沫”，那么今天，我将继续为大家探讨这个房产泡沫的话题。

      AMP Capital（澳大利亚房产监测协会）的首席经济学家兼首席投资顾问Shane Oliver近期发文宣称“我们没有看到十年前发生的借贷狂潮。”

      什么意思呢？

      住房市场泡沫的主要特点是房价过高和信贷增长过快。2000, 2003和2004年澳洲大省会城市有过这些迹象。当时，我们经历了多年的价格强劲增长，房屋相关的信贷增速达到了20％以上。市场确实被高估了。

      目前的情况是，房屋价格与工资及租金收入相比确实有些高，但我们没有看到十年前发生的借贷狂潮。信贷增长是个位数，大多数首府城市的信贷增长都低于5％的水平。

      “泡沫”这个词让人联想到某种崩溃的画面，类似前段时间的美国、欧洲和日本的部分地区，尤其在全球金融危机期间。但我不认为我们处于泡沫时期。利率会上涨，资本增长会缓和，但价格应该不会崩溃。

       同样，澳洲住房工业协会首席经济学家Harley Dale也认为：“人们倾向于当价格疲软时去夸大它，在价格出现逆转增长时大加感叹。”

      悉尼和墨尔本正推动着住宅物业的价格上涨。有证据表明，价格恢复正在扩大，但这两个最大首府城市之外的市场整体增长是温和的。澳洲没有出现投机活动猖獗的泡沫景象。

      悉尼的价格上涨是对过去十年市场供应严重受限的反应，当然我们不希望看到它目前的增长率持续很长时间。 我们的人口在不断增加，我们的经济在增长，虽然没有达到我们期待的步伐。我们倾向于当价格疲软时去夸大它，在价格逆转增长时大加感叹。我们更应该去仔细评估这一年中价格的走势，停止制造轰动性的话题。

      澳洲房产监测机构的高级经济师Andrew Wilson也有一段精彩的论述：“正如克林顿曾经说过的：‘这是经济，傻瓜！’”

      房产泡沫是一个模糊的概念，它没有清晰的定义。通常是指不可持续的增长导致了住房价格的崩溃。澳洲住房市场没有经历过这个现象。在澳洲，我们市场的特点往往是强劲的增长周期配以温和的价格调整。我们已经很少见到任何年度的房产价格下降，即便有也只是非常轻微的水平，跌幅在任何一年很少超过5％，反而不时能见到两位数的增长。

      房地产市场有自己的周期，和商业市场类似。如果我们观察澳洲房产市场周期的底部，会发现每次低谷点总是比上一周期的低谷点要高。所以基本趋势总是向上的。如果低谷点比前一个低，那我们就该担心了，因为这将会显现出泡沫的形状。而我们的房产周期呈现更多的波浪形，不是泡沫形，因为我们的经济周期处于基本上升的趋势。

      这一模式仍将继续，除非发生一些灾难性的经济事件。我们之前也出现过经济活动非常低迷的状态，但没有经历过任何泡沫的破灭。我们有一个严格的金融环境，这反映了我们银行的风险厌恶情绪。我们不像美国有很多投机性借贷，那样的市场环境才会引起泡沫。

     只要我们的经济持续增长，只要我们保持严格的金融体系，房地产泡沫将不会出现，房价也不会出现急剧下降。正如克林顿曾经说过的：“这是经济，傻瓜” 。

     所以，从目前来看，澳大利亚均处于房地产市场的高速增长周期中，根本不存在所谓的房产泡沫。想要对Ironfish公司和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。