回顾2014澳洲房地产市场 展望2015年新动态

大灰狠

CoreLogic RP Data住宅价值指数显示，2014年11月首府城市房价下降了-0.3%，四个城市房价在上涨，包括悉尼、布里斯班、珀斯和霍巴特，其他四个城市房价在下跌。过去12个月，首府城市房价上涨了7%。综合来看，2014年房价上涨幅度要低于2013年的9.8%。

  

截至2014年11月前的三个月，整个澳洲房价上升0.8%。这个结果表明市场上房价涨势浮动不大，悉尼只有3.1%，布里斯班1.7%，珀斯0.4%。而过去三个月其他地方却在下降：墨尔本-1.6%，阿德莱德-0.5%，霍巴特-2.5%，达尔文-2.1%，堪培拉-3.3%。

截至2014年11月前12个月内房价涨势都很低。4月份房价年增长率达到高峰11.5%，而11月份却下滑到8.5%。自从去年11月份以来，8.5%是最低的年增长率了。悉尼仍然是领头羊，过去一整年已经达到13.2%。墨尔本位于第二8.3%，而布里斯班达到6%。其他地方包括阿德莱德2.8%，珀斯和达尔文1.4%，霍巴特5.2%，堪培拉1.7%。年增长率除了霍巴特都低于去年高峰值。

  

过去一年澳洲别墅价值增长率高于单元房。截至11月份过去12个月，别墅增长率是8.9%明显高于单元房的5.9%。

整个澳洲房价增长率截至2014年10月份是10.9%，高于往年最高值。在2010年10月份到2012年5月份期间，整个房价下降-7.7%。从2012年最低点开始，房价已经上升了19.6%。最大增长在悉尼31.2%，墨尔本17.6%，达尔文17.5%，珀斯15.5%。其他城市增长率较适中，布里斯班10.6%，阿德莱德7.4%，霍巴特5.2%，堪培拉4.8%。数据显示，悉尼是推动房价上涨的主力军，墨尔本屈居其后，达尔文和珀斯一定程度上要低于悉尼。

CoreLogic估计在2014年第三季度共有53962套别墅和24124套单元房卖出。最近三个月房屋销售率是-2.8%，要低于2013年同一时期销售率。背书销售率实际达到1%要高于去年同时期销售率，而单元房是-10.3%，低于去年同时期销售率。因为有许多期房等待销售，最终数据可能有待调高。在各个省会城市内，过去三个月销售量要低于悉尼，珀斯和堪培拉去年的销售量，但是还是高于其他地方。

市场销售状况仍然相当有利，然而库存水平开始上升,整个城市都有所变化。打折水平停留在5.5%，而市面上的平均时间是36天的纪录低点。悉尼和墨尔本房价对这些数字有极大影响。整个澳洲全新住宅挂售率是0.4%高于去年。但是所有住宅挂售率却是-2.4%，低于去年，从去年12月中旬以来这也是最高水平了。随着房屋库存量增加，我们就可以拭目以待接下来几个月市面时间和打折水平会有何变化吧。

房价涨势仍然要高于租金涨势的，在整个房价涨势较弱大环境下，租金领域也已经有所下降。过去12个月内，租金增长率为1.9%。别墅租金增长率为1.8%，单元房位于2.3%，略高一筹。尽管租金涨势较慢，整个澳洲租金还是呈上涨趋势的，除了珀斯，达尔文和堪培拉。由于许多住宅仍在建设并预计完成，在可预见的未来，租金都将保持较低涨势。整个澳洲租金增长率分别是别墅3.7%，单元房4.5%。去年相同时期它们分别是4.0%和4.7%，这在过去的4个月内都是保持不变的。

像往常一样,这有可能是一个持续变化的表现从城市到地区。大部分的增长在过去两年半也出现在悉尼和墨尔本,但是在这些城市以外的值只有温和上升。值得注意的是房价年增长率在悉尼和墨尔本最近几个月一直在放缓。买家和投资者是目前市场的主要驱动力，已经形成低抵押贷款利率的环境。从一个投资者的角度来看进入悉尼、墨尔本、珀斯市场最好的机会可能已经过去了,尤其是考虑到强劲的价值增长在过去的一年里有所缓和,而现在租金收益率很低。

澳大利亚央行还表示,他们关心的投资贷款发生在悉尼、墨尔本，革新党最近宣布更大的抵押贷款监测,尤其是投资者和银行贷款的风险更高。这将是有趣的,投资者开始把注意力从悉尼和墨尔本等城市转向收益率更高的、市场价值增长阶段如早些时候布里斯班阿德莱德，潜在价值增长现在变得越来越明显,住房的成本远远低于悉尼和墨尔本。

当然,APRA宣布银行需要限制其投资贷款，这导致每年增长大约10%，我们预期在未来的一年这将对投资者抵押贷款的需求产生重大影响。由于这些变化,房屋价值增长放缓,投资者可能开始看其他资产类别。RP数据预计,资本的增长速度,尤其是在未来一年悉尼和墨尔本增长将继续温和。我们相信,房价在未来一年将继续增加，然而在珀斯,达尔文和堪培拉等市场增长率将继续缓慢。

阿德莱德的房价2015年仍旧增势缓慢