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标题: Daniel 说投资 403 - 对你来说，房产投资到底意味着什么？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 18-10-2020 13:04
标题: Daniel 说投资 403 - 对你来说，房产投资到底意味着什么？
各位朋友，大家好！
在伦敦大学和悉尼大学合著的一篇最新的论文中，专家学者指出：在除去通胀因素的前提下，从2000年至今，全澳实际房价上涨了150%，但实际工资涨幅不足33%。澳洲的房价上涨速度竟然几乎是工资的5倍！
在截至2019年6月的29个季度中，其中有16个季度，一套悉尼中位价的房子所能带来的租金+资本增值回报，都要高于一份全职工作的中位工资。这篇论文有一个醒目的大标题：《房子挣得比工作多：澳洲房产市场的回报化》
换言之，你的工资很可能既没有房子涨得快，也没有房子挣得多！也许你会说：“我的工资够花了，自住房也买了，问题不大。”那么，当你退休后，不再能指望工资的时候，你打算靠什么生活？
你也许会说，“澳洲福利好，政府会发养老金的。”你可能还会说：“我有super，攒得还蛮多的。”
让我们来算一笔账：
澳大利亚双收入夫妻两人工作时的中位收入为$115,700，而退休后，这一数字会骤降至$51,639，因为澳洲的政府养老金（pension）全额是每对夫妻$37,014。此外，假设夫妻两人都能积攒下澳洲的企业养老金（super）中位数（60-64岁年龄组），按5%的回报率算，一年额外会再有$14,625的收入。加起来，一对夫妇一年的退休金收入大概为$5.1万多澳元。
更何况，在当前的低利率环境下，super的年回报率可能远远达不到5%…如果你将养老金super直接提取现金，而不将其继续保留于基金之中，这一收入甚至可能更低！
一对夫妇一年靠$5万的收入过日子，这会是你想要的退休生活吗？如果你的答案是否定的，那么在退休之前，就应该尽可能地为自己积累出优质的资产，让自己在工资之外还能有一份稳定的被动收入，不必陷入“手停口停”的困境。
“涨得比工资快”的澳洲房产当然是投资的上选，但如果你认真地考虑投资房产，那就难免回到了上述的困境：房价在快车道上跑，工资在自行车道上跑，如果仅仅依靠工资，你会不会被房价落得越来越远？
所以，我们不得不考虑一个严峻的问题：对你来说，房产投资到底意味着什么？
很多人认为，房产投资无非就是买一套或者几套房，租出去、或者转手卖出去。但对我们Ironfish来说，买房远远不等于做投资！这就好比盖一栋摩天大楼，不是说买了钢筋、水泥、玻璃，就能盖起来一栋楼的。你需要有规划、有目标、有团队，还要有耐心。
Ironfish CEO Joseph曾对我们说过：房产投资是一趟旅程，而且是一趟长期的、孤独的旅程。要在这趟旅程上胜利走到终点，你要不忘出发的初心，要制定并执行旅途的计划，还要充分意识到——这趟旅程并不容易。下面，我跟大家分享一下Joseph的眼里，房产投资到底意味着什么！
Joseph：
初心
我们生活在澳洲这个幸运的国度，这里有着优美的环境、丰裕的资源、悠闲的生活方式——这也是为什么我当年对澳洲一见钟情，毅然决定放弃外交官生涯，作为新移民登陆澳洲。但另一方面，这个幸运的国家里，却长期存在着一个巨大的困境：退休问题。
日益提升的生活水平和医疗技术让澳洲人的预期寿命不断提高——男性和女性都已经过了80岁大关，然而很多人对于人生这最后二十年、三十年的生活，却完全没有做好准备。
澳洲素来以完善的福利制度而闻名于世，因此很多人，尤其是新移民，难免会想当然地认为退休后领政府的养老金就好了。但实际上，夫妻两人能领到的政府养老金（pension）全额仅有$37,014，加上super，一对夫妇一年的退休金大概是$5.1万多澳元。你几乎没办法靠这点钱过上舒适的日子。
对于大多数澳洲人来讲，如果工资是你唯一的收入，那么，你在无法工作之后，很可能不得不陷入“手停口停“的困境。当你不在工作的时候，必须有资产在替你工作，对于大部分人来说，这都应该是我们走上投资之旅的初心。
澳洲房产之美
证券、外汇、数字货币……我们这个时代的投资选择非常多，我本人虽然也有涉猎股票投资，但我自己的投资组合里，住宅房产始终占据着压倒性的优势。这是因为澳洲房产有着非常多的得天独厚的优势。
1.澳洲房产本身是享誉百年的“老字号“品牌
如果你对商业贷款有所了解，你可能会知道，一个新企业想办出一笔大额贷款来难如登天，但一个知名的连锁品牌就会容易很多。这是因为，银行愿意把钱借给那些过往表现优异、有据可查的企业。
房产也是一样。澳洲房产市场本身就是一个让银行非常信得过的品牌。这个市场有着百年以上的良好历史表现纪录，始终都是大涨小跌，从来没有过断崖式下跌。因此，银行非常愿意向澳洲房产的买家借贷。
2.让银行成为你的生意合作伙伴
而当你从银行贷款进行房产投资时，你可以把这个过程看作是在和银行“合伙做一个生意”。
银行是你长达30年的“生意合作伙伴”：你只投入20%的资金，却可以在房产增值时享受绝大部分的复利收入；银行将剩余的80%的资金借款给你，非但不占取任何“股份”，还允许你只还利息——这无疑是“少花钱，多办事“的理想合作模式。
更何况，你的还款绝大部分都由租客的租金和税务局退还的税款支付，你自己只需支付很少一部分，并且这一部分将随着时间的推移、租金的上涨变得越来越少。
最终，这个“生意”会在收入完全覆盖掉成本的情况下，自动地、良好地运行起来。
3.澳洲房产的长期稀缺性
澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积，但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住，2,500万的人口中的绝大部分都居住在6个沿海的主要城市。
大都会城市的土地资源是非常有限的，而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此，即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应，但从宏观的角度来看，数据显示，澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。
另一方面，由于房价的多年来总体不断上涨，随着住宅可负担性的不断降低，越来越多的澳洲人选择租房。据预测，未来可能有40%-50%的澳洲人口将租房居住，这也为房屋租赁市场的长期蓬勃发展提供了坚实的基础。
容错率高，但不容易
从我的经验来看，澳洲房产是一种容错率非常高的资产。这么多年来房价大势始终在增长，仅有数次小的回调。只要你能够长期持有，你的房产都会看到显著的升值。
举了例子，如果你二十年前在你所在的城市的好区买了一套房，买的时候你觉得自己买贵了两三万，到今天，你还会在意那两三万吗？
但这并不代表着投资澳洲房产是件容易的事情。尤其是在你投资的前两、三年，作为新手投资者，你的房产估价可能不尽如人意，你的现金流可能陡然压力丛生，你对投资的信心可能会受到持续的挑战……
房产投资就像趟过一片“雷区”，你当然可以自己边走边试，但如果你跟随着那些曾经成功穿越雷区的人一起走，那显然会大大节省你的时间和精力，并提高你成功抵达的机率。
2020年，还适合做投资吗？
疫情之下，我做了不少房产投资方面的网络公开课。在课上，许多观众常常向我提出的一个问题就是：“2020年，我还应该入市投资吗？”
从一个长线投资者的角度来看，2020年入市与其他年份入市并没有什么显著的区别。如果你做好了长线持有的准备，那么不论你在市场周期的哪一个阶段入市，都可以制胜下一个市场周期；如果你有合格的长线投资者心态，你也应该意识到，在15-25年的周期内，什么样的全球性黑天鹅事件都会发生，今年是疫情，而未来难免还会有金融危机、世界格局动荡、甚至另一波疫情。
除非你在财务上还没有准备好，不然的话，我认为不应该将2020年作为拖延行动的理由。
还有许多投资者感到恐慌，向我提问说：“我的邻居因为疫情把房子打折卖了，我赔钱了怎么办？”
你不卖，就不会赔钱。你的邻居在今天打折卖掉了房子，不代表你的房子在10年、20年后的投资表现会受到影响。只有当你在错误的时机卖掉了房子时，你才会赔钱。
对于长线投资者来说，永远没有什么“正确”的买卖时机，只有正确的房子。什么样的房子是正确的？靠近公共交通、靠近就业区、靠近生活设施，质量优秀，最好再有一些独家的特点，比如说名师设计，或者美丽景观等等。只有这样的房子，才能吸引愿意多付租金的高质量租客，以及在十几年后当你出手房产时，愿意付更多溢价的自住买家。
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2020年是适合反思、展望的一年。静下心来想想你的财务状况——你现在处在什么样的位置，你将来想到达什么样的位置，而在这两个位置之间，你上升的阶梯又该是什么。
在过去的14年中，我和我的同事们都始终致力于向更多的人提供关于房产投资的教育。这是因为，我们真心实意地相信：房产投资是绝大多数澳洲人实现财务健康、积累家庭财富的唯一方式！
房产投资不仅仅是一门技术，更是一门艺术。在这条增长技术、探索艺术的道路上，我们愿与您始终携手，一同走下去。在过去的14年中，我们Ironfish携手成千上万的澳洲家庭，通过帮助他们进行高质量的房产投资而达到财务健康状况的改善。如果您也有投资的意愿，却苦于工作繁忙，缺乏精力和策略，那么不如今天就拨打电话0430 883 028，与我预约一次咨询，看看我们能怎样帮助您轻松开启投资之旅吧！
作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
作者: littlelu 时间: 18-10-2020 19:28
ironfish还以为移民都是傻逼，这种文章放十几年前还差不多。现在就纯粹出来搞笑。
作者: sundaylim 时间: 18-10-2020 22:11
来澳洲20年就没听说过买铁鱼房子赚钱的，呵呵。你们老板周华怎么起家的倒是略知一二哈哈哈
作者: innkou 时间: 23-10-2020 17:06
这位朋友，非常感谢您的回馈。
投资，自然有风险，肯定有楼盘会亏，也会有赚！不知道您哪里得来买我们房子都是亏的这个结论？事实上，我的很多客户都是获得了增值！当然，我不否认有些项目的确是亏了，但是，这些楼盘也不仅仅是只有我们一家公司在卖。当年无论跟那家中介买的，现在可能都是处于亏损的状况，当然，前提是您现在要卖掉！那么那些跟其它房产公司买下的物业并遭受了亏损的投资者，他们又该怎么办呢？起码现在，我们还是依然在服务我们的客户，有些楼盘尽管市价可能处于贬值状态，但是租金却获得了巨大的正现金流，那么请问，租金赚钱，甚至每周靠净租金可以赚$1,000+，从而不用再为钱工作，这种是否依然被您认定为亏损呢？
作者: xuridongsheng 时间: 24-10-2020 00:03
从来没听说过房产中介不建议买房的，房市好的时候，让你赶紧上车，房市不好的时候，让你放眼未来，做长期投资，我说的对吧
作者: innkou 时间: 26-10-2020 15:37
从理论上来说，的确如此！ 因为就短线波动而言，我们的确是无法做到买在最低点和卖在最高点的。 所以西方有句谚语：种一个大树最好是10年前，其次是现在！犹太人也有句类似的名言：房价永远是昨天的最便宜！
当然，我们是不是绝对说房价永远是昨天最便宜，而是说明一个道理：对于一个长线投资者来说，任何时机买房，只要自己做好了准备，都是对的！
诚然，有些人运气很好，正好在市场的低点介入，而有些人则不是那么的幸运，在市场的高点介入，但是现实当中，的确是很难把握市场的高低点的，也没有任何一个房产中介可以每次精确预测到这点波动点的。
举例来说，1992年的时候，上海静安区的平均房价已经达到每平米人民币2300，当时的报纸上有经济学家拟文呼吁大家应该高抛手上的房子，因为当时上海百姓的平均月工资是约人民币1000，一套100平米的公寓价格是一个普通百姓年收入的19.16倍，一个双职工家庭收入的9.58倍！！！你说那个经济学家在媒体上的呼吁是对的吗？当时来看，貌似是很合理的，但是今天回头看看呢？面对现在静安区平均人民币8.5万/平米的房价，恐怕大部分人是在后悔为啥当年2300/平米的时候没有买入一套甚至是多套来投资。当然，也可能有人在1300/平米的时候买入了，而在2300/平米的时候，由于看到当时的新闻，就赶快出手卖了！
如果你要说阿德，我也可以跟你举个例子。我刚入行的时候遇到过一个客户，她在1997-98年的时候，以$20万出头点的价格买入了一套Burnside的House，区没问题吧？不过，对于当时的平均$3万可能都不到的年薪来说，这个房子是收入的7倍左右，也是很天价的！但是，她在2005或是06年的时候，以$46万的价格卖了！理由是房价已经翻倍了，那个时候的阿德百姓的年薪中价位大概是$4万多点，房价已经是一个普通年薪收入的10倍以上了，泡沫很重了！而且，租客也从来不打扫院子里的草坪，后院人家看不到也就算了，但是前院的面相就很难看了，所以索性就选择在她认为的翻倍“高点”把那house给卖了。我们都知道今天Burnside的房价，$46万恐怕只能买个好点的Unit了吧！！！
所以，我们的理念是：你持有投资房的时间长度，比你去找所谓房市的低点买入更重要！我们也相信这是适合大部分普通投资者的！
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