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标题: Daniel 说房产 377 - 2020年最新完全攻略：带地别墅套餐 House & Land Package [打印本页]
作者: innkou 时间: 22-2-2020 12:50
标题: Daniel 说房产 377 - 2020年最新完全攻略：带地别墅套餐 House & Land Package
各位朋友，大家好！
尽管近年来，连体别墅（注：连体别墅不等于联排别墅 - 连体别墅是与左右几个邻居有着公共墙的非独栋/独立的别墅，法律产权是Community Title的；而联排别墅是独立的，只是与左右邻居住宅在站位上紧挨着的独栋别墅，法律产权是Torrens Title的，跟传统独栋别墅没有区别！）和公寓正在澳洲日渐流行，但是，拥有一块土地仍然是许多自住买家与投资者心里挥之不去的情结。相信你一定在某个商场的展位上、户外的大型广告牌上、或者房产公司的橱窗里，见过令人心动的带地别墅套餐（house & land package）广告：这些房子无不拥有着精美的外观、开阔的户型，以及诱人的价格。
那么，你对带地别墅套餐了解多少呢？
- 你知道带地别墅套餐要签两份合同吗？
- 你听说过带地别墅要申请一种专门的贷款类型吗？
- 你了解这其中常见的广告陷阱吗？……
如果你正在考虑带地别墅套餐，那么，一定要好好地读下我今天分享给大家由我们Ironfish总部市场调研室总结的内容哦！😊
到底什么是带地别墅套餐？
跟开发商或者建筑商购买一个地块，并在这个地块上新建一套房屋，这就称之为“带地别墅套餐”。根据开发规模的不同，市面上常见的带地别墅项目一般可以分为三种：
1.小型开发：一般地处比较成熟的居民区内，通常包含2-10个地块；
2.中型开发：该土地前身可能是一处农场，通常含有10个以上地块左右；
3.大型整体规划开发（master-planned community）：相当于新建一个居民区级别的开发项目，一般会包含100个或以上的地块，并带有全新的绿地公园、学校、购物中心或社区中心等配套设施。例如：Ironfish集团下属UDIA大奖发展商Starfish在阿德莱德开发的东区学区Hamilton Hill（拥有约450套住宅）以及位于海港的Dock One滨水别墅区（拥有约750套住宅）。
由于小型开发一般地处成熟居民区，所以项目周边通常已经具备了较为完善的教育、交通和购物等配套设施；而大型整体规划开发则通常由大型开发商与市政府紧密合作完成，因此社区内的新建配套设施都会得到明确的公示。
如果是一个中型开发项目，你则需要咨询了解：社区内是否会有新建的配套设施，它们被规划在了社区的哪个地方、又是否已经从市政规划层面得到批准等等。
“两份合同”是怎么回事？
和购买公寓、连体别墅以及二手别墅都有着显著不同的是，在购买带地别墅套餐的过程中，买家需要签署两份合同：一份是与土地开发商（developer）的购地合同，一份是与房屋建造商（builder）的建房合同。
一般来说，购买带地别墅套餐，开发商会收取$5,000-10,000的定金，至于买家的首付资金，取决于银行给买家的贷款额是多少。比如说Tom先生要购买一套价值$50万的带地别墅套餐，银行批给Tom的贷款额是$35万，那么Tom的首付资金就需要$15万再加上印花税和过户律师费等费用。
在绝大多数情况下，土地开发商和房屋建造商都是两家不同的公司——这也是为什么这个过程牵涉到两份合同。
开发商会根据项目小区的风格和社区的环境等出具一份设计指导（designguidelines），建筑商则会依据这份设计指导来进行房屋的建造。
带地别墅套餐买家应该申请什么样的贷款？
绝大部分的带地别墅套餐都有一个好处，就是有“Subjectto finance”条款。也就是说，如果银行的贷款失败，合同可以作废，买家不会有损失，或者仅损失一点点的定金被开发商作为管理费用扣除。所以买家的置业会非常的安心！
一般来说，带地别墅套餐的买家需要申请由土地贷款和建筑贷款两部分组成的混合型贷款。土地部分的贷款和普通房贷一样，用以交割（settle）土地；建筑贷款则用以支付施工费用。
房屋的施工费用是在房屋建造过程之中分阶段支付的，通常分为6个关键阶段：地基（slab）、房屋框架（frame）、屋顶（Roofing）、外墙（external wall）、内墙和室内装潢（internal wall and fixing）、最终完工（practicalcompletion）。
在每个阶段进入尾声时，买家都会收到施工方要求付款的通知。建筑贷款的特别之处在于，它允许借贷人随着施工的进度分批分次提出现金来向建筑商支付工程款项。
从购地到建房，需要多久？
根据你所购买的小区的不同、以及买入时间的不同，你所购买的地块的状态也会有所不同。
只有当土地上的所有相关基建都就绪时，开发商才能去进行该土地的地契（title）注册；而只有当该土地完成了地契注册时，你才能进行土地的交割，并着手准备下一步的施工。
一般来说，从土地交割到你的房屋获得市政府的施工许可，需要2-3个月的时间；而从动工之日开始算起，一栋单层的别墅通常需要4-7个月的施工期，如果是双层别墅，则需要1年左右完工。
带地别墅套餐的优势是什么？
带地别墅套餐在首次置业买家和升级住房买家中都非常流行：对于首置买家来说，带地别墅套餐通常能获得政府的补贴、以及印花税减免等福利政策；
对于升级住房买家来说，带地别墅套餐则能够让他们以较低的价格买到适合成长中家庭的更大居住空间。
对于投资者来说，增添一套土地含量更高的房产无疑能使自己的投资组合更加多元化。这类房产的常见租客多为家庭，尤其是年轻家庭。
带地别墅套餐最显著的优势之一，就是可以有效地节省印花税——因为在这类购买中，你只需缴纳土地价格部分的印花税，而不需为建房部分支付印花税，示例详见下表：
什么样的带地别墅套餐才算是好项目？
房产金句“location, location, location”（“地段，地段，还是地段”）自然是颠扑不破，靠近交通、购物、教育等优质设施的房产永远都会更受追捧。
另外，由于带地别墅套餐的主要受众是年轻家庭，因此，附近拥有环境优美的绿地公园或儿童游乐场也是一个好项目的特征。
不过，如果你对市面上的带地别墅套餐项目了解得更多一些，你就会发现：即便地段和设施非常重要，但很多时候，两个紧挨着的隔壁小区，看上去给人的感觉却有可能相差甚远。
这是因为，好的小区往往会有更精密的整体规划，他们提供更好的设计指导、更合理的社区结构，有些小区还会收取每年大约$300的社区费用以维护小区的绿化和园艺景观，这样的小区更加高尚，能够吸引更多愿意维护居住环境的自住买家，从而形成良性循环，使得小区外观始终优美温馨，最终体现出更加稳健的市场价格。
由UDIA大奖发展商Starfish开发的Port Adelaide大型整体规划社区Dock One逸水湾 滨水别墅区
对于投资者来说，比起清一色全是投资者的小区，那些大部分是自住买家的小区其实往往是更好的选择。
一般来说，大型整体规划社区（master-planned community）会更加受到市场的欢迎，因为它们往往布局更加科学、设计更加现代，同时配套设施也更加完备。
买带地别墅套餐时，你该注意哪些方面？
1.价格诱饵
很多时候，你在广告上看到的令人心动的“套餐价”，其实并不是你最终的要付的价格，而是商家经过精心设计的“陷阱”。
一种很常见的情况是：你在广告上看到的是$400,000的套餐价，但随着房屋施工的进展，你才逐渐发现，在这个价格中，栅栏不包含在内、地板不包含在内、院子园艺不包含在内、车道也不包含在内……最后林林总总掏出了$50,000还多。
因此，在进行最初的咨询时，最好搞清楚卖家给出的“套餐价”中到底包含哪些、又不包含哪些。理想状态下，这个价格包含的应该是“拎包入住”的成品（full turn-key package），花园、窗帘、电器等等一应俱全，不需再额外掏钱进行装修。
由UDIA大奖发展商Starfish开发的楼盘都是“拎包入住”固定价格
2.了解何时注册地契
在签署合同之前，一定要了解清楚你所购买的地块处于什么样的阶段，距注册地契还有多久。
因为如前文所提到的，只有开发商注册了地契，你才能开始准备动工，而从购买到注册地契的时间有可能比较长。因此，为了正确预估最终完工的时间，土地状态是一个非常有必要搞清楚的问题。
3.了解施工合同条款
你所任用的建筑公司计划在土地交割之后多久开始施工？如果没有按时完工，在延迟多少天之后你有权收取罚金？而这些是否在施工合同条款中得到了体现？
4.“挖掘填充（cut and fill）”费用
如果你所购买的地块是斜坡，需要进行平整作业，那就意味着施工方需要从一侧进行挖掘，并填充到另一侧去，这被称之为“挖掘填充（cut and fill)”。
有一些建筑商并不会把这个价格包含在报价中，但这项作业可能会造成你额外支付$10,000以上的工程款，因此，最好在签署施工合同之前问清楚。
5.了解施工费用
对于带地别墅套餐的买家来讲，有时候看上去内容完全一样的两份报价单，最终价格却相差出$20,000-$30,000，难免会让人有些不明所以。
这是因为，在施工过程中，有些建筑公司会使用档次更高的建材、或愿意投入额外的人力去进行安全与质量保证——这些看不见摸不着的东西，最终会带来品质的不同，也自然会反映在价格上。
6.施工过程中的现金流
在整个签署合同-房屋交割的过程中，买家一定要注意的是：
从你的土地交割的那一天起，你就要开始偿还土地部分的贷款了——这个时候，房子还没有动工；而在施工的过程中，你还要在工程的不同阶段相应地支付工程款、以及市政费等费用——这个时候，房子还没有建好。
如果你是自住买家，这就意味着你可能还要同时支付房租；如果你是投资者，这意味着你在这个过程中不会有租金收入。因此，请和你的贷款经纪人认真讨论，看自己是否可以应付施工期间的现金流问题。
不过，在事情的另一面，由于购买的是带地别墅套餐，你在这个阶段已经比其他房产买家节省下了一大笔印花税，而如果你是投资者，你所支付的贷款利息也是可以用来抵税的。
7.了解开发商和建筑商的过往作品
在签署合同之前，最好先做一番功课，了解一下你打算选择的开发商和建筑商曾经交付出过怎样的住宅作品。
由UDIA大奖发展商Starfish开发的Adelaide东区 苏格兰风情大型整体规划社区Hamilton Hill
对于开发商来说，你不妨到他们之前参与开发的其他小区内开车兜一圈，亲身体验一下小区的外观和氛围。对于建筑商来说，在这个行业内，破产倒闭可谓常事，因此，可以旁敲侧击一下他们的实力——比如了解一下他们是哪年成立的，平均每年建造多少房屋等等，从而确保自己选择的建筑商财务实力相对强劲可靠。
在Ironfish亚太集团，我们拥有一支内部专属的研究团队，密切监测市场动向，并根据权威数据和业内经验，为投资者层层甄选出最为精品的房产项目。在一处房产项目得到我们的认可与推荐之前，我们都会对其进行缜密严苛的尽职调查，其中就包含我们在以上文章中提到的方方面面细节信息——只为给投资者提供简洁、安心、透明的房产投资体验。
如果您想了解由我们层层甄选而出、价格实惠的精品带地别墅投资项目，敬请拨打电话0430 883 028，了解详情。
作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 81109888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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