Daniel 说投资 321 在如今的市场里，需要怎样的“慧眼”来实现房产的“翻倍式”增值？ - AdelaideBBS.com_阿德莱德中文网_南澳华人论坛_阿德莱德租房_工作_交友_同城 AdelaideBBS.com中文网

当我们谈论房产时，我们在谈些什么？是遮风避雨的屋檐、投机取巧的捷径、还是积累财富的容器？有些人把房产当作一夜暴富的工具，在过去数年的中澳两地房产市场中，我们也确实见到了不少这样的例子。而当房产暂时不能再提供这样的机会时，这些人就开始连篇累牍地唱衰房产市场。但事实上，房产从没有辜负过任何人！

在过去的20年间，我们经历了全球金融危机、矿业退潮等等一系列重大的国际国内经济事件，我们目睹了曾经如巨人般的企业一夜之间轰然倒下、曾经让整个华尔街为之疯狂的股票顷刻变得一文不值……然而，就在这样风起云涌的20年间，澳大利亚五个主要首府城市的房产默默地增值了159%-295%。根据地产研究权威机构CoreLogic所发布的数据，在从1998年-2018年的20年间，墨尔本的房产资本增长幅度领跑全澳，高达295.4%，约等于翻了三倍；接下来的是悉尼，房产资本增长达220.1%，等于翻了两倍多，紧随其后的是阿德莱德（198.6%）和布里斯班（185.3%），也都接近两倍；即使是受矿业影响最为直接的珀斯，也上涨了159%。

假设一个人在20年前用20%的首付在墨尔本购买了一套投资房，这意味着他运用5倍杠杆进行了这笔投资，那么当墨尔本的房产翻了3倍的时候，他最初投入的那笔首付款如今已经翻了15倍。以同样的首付比例投资悉尼，首付款会翻11倍，阿德莱德和布里斯班约等于10倍，珀斯是8倍。所以，无论媒体或者舆论怎样夸夸其谈，但客观的数据显示：澳洲房产就是这样一种有着长期的、可靠的历史记录的优质资产。

当我们谈论房产时，我们谈的不是模糊不清的概念、不是一时一刻的动态，我们谈的是细分市场、宏观周期、投资策略和执行团队。

从微观角度来讲，“房产市场”这个大概念的内部还有着许多的细分市场，每个细分市场的表现都会有所不同，甚至截然相反。从地域看，每个城市、每个区域，甚至每条街道，都有着不同的行情；从类型看，别墅市场、公寓市场、期房市场，各有着不同的趋势；从定价上来看，奢华豪宅、中端房产、以及入门级房产，也有着不同的客户群体。

比如眼下，当悉尼最贵的那10%的豪宅确实在经历价格下跌的同时，市场上首次置业者的比例却攀升至了6年来的最高水平。换言之，豪宅市场现在确实不太景气，但可负担性好的入门级房产市场却因为大量首次置业者的回归而热火朝天。这样的局面，并不是简简单单一句“房价在下跌”就能概括的。

从宏观角度来讲，市场内部自有其周期，但澳洲房产市场的宏观周期保持着整体向上的健康趋势。没有任何一种资产的增值能永远保持一条笔直向上的完美线条，也没有任何一种资产能承诺带给你一夜暴富的回报— 但这却是很多人对于房产所持有的不切实际的期待。房产市场有着不断循环的市场周期，有时上涨，有时回调，这是自然规律使然。而如果我们将目光放在10年-20年的跨度上，数据已经证实了: 澳洲房产资本增值的宏观趋势始终保持着健康、稳健、有力的上涨— 而且是“翻倍式”增长。

要想从房产中稳健地积累财富，最好的方法就是构建起属于自己的长期投资策略，并组建起专业的执行团队。为自己设立一个财富目标，请专业的房产投资策略师来根据这个目标规划相应的房产投资组合，并请优秀的会计师、贷款经纪人、物业管理经理来共同执行策略。在一支专业团队的帮助下，要想实现房产“翻倍式”增值，你只需保持信心，长期持有即可。

许多人在房价上涨时搓手顿足，直呼自己错过了赚钱的机会，然后在市场放缓时闻之色变，认定房价将一去不返；当下一个上涨周期来到时，他们又再一次搓手顿足，嗟叹自己永远赶不上好时候，没有发财的命。我们都知道，房价在上一轮上涨周期之前的价格很诱人，我们也都不止一次地假想，如果我们在那时候就买房了呢？如果我们在二十年前就买了好几套房呢？但历史没有如果，时光不会后退。我们所能做的最好的选择，就是从现在开始，为下一个上涨周期做足准备。当大范围的上涨周期再一次来到时，让自己成为那个在潮头庆祝的人，而不是在岸边扼腕的人。犹太人的智慧告诉我们：种一棵树，最好的时间是二十年前，其次是现在！

然而，每当房价有点风吹草动，“预言大师”们的各种“神论”就如期而至。如今，市场上什么样的声音都有，而你要怎么才能拥有一双“慧眼”，才能透过舆论的迷雾，看清澳洲房价未来的走势？

我们Ironfish认为：在任何形式的投资中“基本面分析”都是最为基础、也最为重要的一环。“基本面”是一个金融术语，指的是投资对象的内在价值。“基本面分析”背后的原理是：市场价格会由政治、经济、心理等诸多因素的影响而频繁变动，但“万变不离其宗”，价格始终围绕着投资对象真正的内在价值波动。

具体到房产市场上，比如某个区域，房产均价约为$50万。某个周末下了雷雨，去参加拍卖的人少了，房子均价变成了48万；下个周末风和日丽，附近的人全都来参加拍卖，房子均价又变成了53万。这属于价格围绕着市场价值的上下波动，有很大的偶然性和随机性。

同样还是这个区域，房产均价同样是$50万。今年政府宣布这个区域内要修建一座知名大学的新校区，预计要新增1万名学生，房产均价随之上涨到$55万。这就是基本面的变化带来的内在价值的上涨，这是有其必然性和可预见性的。

房产价格小范围内的起起落落就像潮汐一般，是再自然不过的规律现象，但如果要看宏观的走势，那最终必然会回归到基本面。当我们说房地产的基本面时，我们说的无非是人口增长、基础设施、货币政策和经济水平。

气候宜人、生活幸福的澳大利亚，一直吸引着各国移民的青睐。澳大利亚是发达国家中人口增长率最高的国家之一，根据世界银行的统计数据，2017年，澳洲的人口增长率显著高于加拿大，更是美国的两倍多。

持续的人口增长给了澳洲大规模升级基础设施的动力。目前澳洲各主要首府城市正在经历着数十亿澳元的基础设施建设热潮，涉及交通、医疗和教育等诸多民生领域。这些基础设施不但能激活区域潜力，还能创造大量的工作岗位，进一步带动经济发展。

2018年11月6日，澳联储连续第27个月将现金利率维持在1.5%的历史低位不变。自2010年11月以来，至今的8年间，澳联储从未有过官方升息。

在截至2018年6月去一年中，澳洲的国民生产总值（GDP）增长率达到了3.4%，这是自2012年9月矿业热潮时期以来的6年新高。这一增幅甚至超过了澳联储和联邦政府的预期，财政大臣Josh Frydenberg评论道：“澳洲经济非常强劲有力，基本面良好，动力持久，数据令人振奋。”

人口、基建、货币政策和经济水平四项基本面指标全部绿灯的澳大利亚，几乎可以说是发达国家中的一股“清流”：她过去的26年间从未有过经济衰退。基本面是真正支撑房产价值的臂膀，而澳洲的这双臂膀始终强健有力，这是市场有目共睹的事实，也是未来发展最深层、最持久的源动力。

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