Daniel 说投资156 透过现象看墨尔本房市本质

innkou

各位朋友，大家好！

最新权威数据公司RP data公布：

墨尔本2015年6月居民房屋价值指数增长5.6%，

击败悉尼，成为2015年6月澳洲增幅最大的城市。

伴随着墨尔本、悉尼房市的火热，澳洲总理艾伯特出来对公众讲话了：

我希望房价能够平稳上涨（原文“I want houseprices to be modestly increasing.”）。

而就在艾伯特说出这话的两天前财长秘书刚刚出来声称：

房市存在“泡沫”！

（原文“ house prices in Sydney andparts of Melbourne were unequivocally in a bubble.”）。

话音刚落，财长Joe Hockey马上亲自站出来表态：

房市不存在泡沫，最根本问题是供应不足。

（原文“no concerns about a housingbubble …the problem was one of supply”)。

看着这前前后后众说纷纭，各方媒体也是看得好不热闹，甚至不忘再“煽一把火”。

作为普通买房者的我们，被各家之词说得头晕了，

我们该怎么看？怎么办？是不是要开始摸着石头过河？

之前有各路专家把脉墨尔本，也有不少媒体报道认为墨尔本公寓过剩、泡沫严重。

许多客户朋友都在问我对投资墨尔本的看法，那么今天我就对墨尔本的房产市场发表一些个人的浅见。

其实，我们镇定下来仔细思考，

任何事物，我们都需要通过现象看本质，这样才能看清楚，作出正确的判断，房产投资也不例外。

说到底，房屋作为人们生活居住的必需品，

她的价值本质取决于供需，未来时间内，供需变化越大的区域，房屋的增值潜力越大。

对于墨尔本房市的供需分析，

我们需要从相对宏观的大墨尔本层面和相对微观的各区域点两个层次来看：

从相对宏观的大墨尔本层面来说，

它涉及到澳洲及墨尔本的政治、经济、文化、环境等各方面的发展，是带来人口的增长还是人口的流失？

有些方面，我们可以直观感受和看到，比如环境、文化等，

当墨尔本一年又一年被评为世界最适宜人居城市（由经济学人信息社评选）后，

墨尔本的优美环境和浓郁的文化气息获得了世界人民的肯定，

给墨尔本带来了持续不断的新移民热潮，

世界各地的新移民来到墨尔本，在这片美丽的土地上停留下来，

这势必大大促进人口的增长，令其他城市望尘莫及。

但是对于政府政策、金融政策、经济发展等方面因素，错综复杂，

普通的我们很难看全面，这就造成我们难以正确把握，需要权威的数据和专家的分析。

从相对微观的各区域点来说，今日的墨尔本有兩個大趋势是置业者把握未來增值的关键：

一是墨尔本居民住房选择标准的变化趋势，二是墨尔本城市格局的变化趋势。

澳洲人选择住房的传统标准是把生活区和就业区分开的，

但是这一标准在随着社会的变化逐渐变化：

首先，墨尔本的交通越来越拥挤。无论是驾车上下班还是驾车去购物，人们都感到越来越不方便，

现代生活节奏不断加快，时间越來越珍贵，

同时由于经济的压力使双职工家庭越来越普遍，夫妻要在工作的同时兼顾家务，孩子等，人们工作时间也明显增长。

这促使人们越来越倾向于在自己工作地点附近居住，在靠近交通、购物中心等基础设施齐备的地方居住。

所以了解清楚政府就业中心规划、交通基础设施规划、社区基础设施建设、

生活服务设施的建设等等变化因素非常重要。

目前，墨尔本人口的持续膨胀給墨尔本的城市格局和住宅供应要求带來了历史性的挑战，

专家一致认为，目前整个墨尔本地区的各个城镇都已经由于人口增长的带动大大向外扩张。

截至2015年1月，大墨尔本人口达到451.3519万，

在2010-2015年间人口增长了51.5344万，是澳洲人口增长最多的城市。

2015年1月墨尔本的失业率为6.4%，房屋空置率为2.8%。(数据来源自Residex)

伴随着各个城镇的扩张和人口的膨胀，政府不断推出了城镇区域建设新政策和住宅建设新标准。

墨尔本住宅房屋总量中，4层以上的公寓楼只占3.3%，

相比之下，悉尼是10%，美国芝加哥30%，加拿大多伦多/温哥华40%，美国洛杉矶35%。

根据澳大利亚统计局数据显示：

预计到2035年，墨尔本的家庭数量将由现在的168万户增加至228万户，

墨尔本正在向着更加成熟的房屋市场迈进。(数据来源自Residex)

墨尔本的别墅，在过去12个月间有49，259单销售量记录在案，

大部分别墅交易发生在CBD 50公里以内的城区。

别墅中位价最高的区前3名分别是Toorak($3,277,000),

East Melbourne ($2,343,000), Kooyong($2,316,500)。

墨尔本单元房/公寓，在过去12个月间有33,862单销售量记录在案。

墨尔本公寓大都建在CBD内圈 10公里，

公寓房密度较高的地区有Southbank, SouthYarra, St Kilda, Carlton和 CBD。

在过去的12个月，成交量最为活跃的区是CBD（3104），

Southbank(1183), South Yarra (918), StKilda(668) 和 Hawthorn (594)。

墨尔本20年前的别墅中值$142,800澳元，已经增长到了今天的$652,500澳元；

同样20年前公寓中值是$104,700澳元，现在该值已增长到$470,500澳元。

所以，长时间观察得出的稳定增长是墨尔本住宅房产真实潜力的表现！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

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