投资澳洲房产小贴士:购买出租屋如何达到最高收益

小白免

在澳洲买房是比较稳妥的选择。澳洲房地产每年保持在10%~15%的升幅，平均每7年翻一番，即便在金融危机时，这一数字也几乎未有太大波动，租金回报率也较高。无论是经济的稳定还是房价的稳定升值，澳洲都处于所有其他海外投资热国之首。在澳洲投资房产时如何达到最大的收益呢？

第一原则是购买一个有收入产生的资产（income-producingASSET）所花费的利息和其他支出才可扣税（tax deductible），资产产生的收入是要交税的（Assessable）。所以当你借钱去买养老金（Superannuation）和insurance bonds，利息无法扣税，因为养老金和insurance bonds都不产生收入，同样，借钱去买一块空地（vacantland），或不出租的假日住屋（not rented holiday home），利息也不能扣税，因为它们也不产生收入。

来自房产投资的赢利有两个方面：

一是租金收入；

二是资本增値（capital gain）。

这两者最大的区别是你不卖出资产，是不会产生资本增値税（CGT）的，此外如果你拥有资产12个月以上，你卖出时享有50%的CGT折扣，照现在的最高税率46.5%算，最多也只交46.5%的50%＝23.25%的税。

要达到投资房的最高效益，最好能借贷房产的全部或接近全部的金额，因为借贷（或称gearing）能使你控制数额庞大的资产。比如你有$600,000现金，买三个价値$600,000的房产，借贷$1.2mil总比什么不借，只买一个$600,000的房子好一些，前者有总値$1.8mil房产可以升値，后者只有$600,000。当然这里的前提是房子升値，如果房产贬値的话，gearing的结果同样也会让损失更巨大。

一个投资房产可能正扣税（positively geared），中扣税（neutrally geared）或负扣税（negatively geared）三种情况，Positively geared的房子租金收入大于所有的开支（包括利息）而negativelygeared的房子租金收入不足所有的开支，但好消息是短缺的部份可以与工资收入抵扣。Neutrallygeared的房子租金收入等同于支出。大多数的房产投资者买的房子都是开始negatively geared，然后逐步达到neutrally geared，随着时间的推移，租金的上升和贷款的降低达到Positivelygeared。

房屋的折旧（Depreciation和Buildingallowances）或能会使一个negatively geared的房子变成Positively geared因为折旧费用不是现金支出，但可以扣税（taxdeductible），它们非常有价値，经常被称为“on paper deduction”。

举个实例吧：张先生买了一个Brisbane的二房unit当时$230,000，

首期$30,000

借贷$200,000，

第一年的tax return数额是：

租金（net rents） $13,000

支出（outgoings） $4,000

利息 8%(interest) $16,000

现金短缺（cash deficit） $7,000（1）

折旧（Depreciation Building allowances）$6,000

可扣税额（Total tax deduction ）$13,000

税额节省 $6，045

凈现金支出（Net cash outlay） $955

花$30,000首期控制一个价値$230,000的房子，一年的凈支出才$955，如果张先生的税率是41.5%，税额节小减少到$5,395，那么凈支出会$1,605，这也说明为什么negative gearing对高收入人士更有利的道理。

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