各位朋友，大家好！
在上期的专栏里，我为大家介绍了房产市场的基本原则：房产周期、经济和工资水准所决定的投资时机以及利率因素。
那么在利率因素里，我首先分析了货币供应对利率变化的影响。今天我继续为大家分析利率的变化。
除了货币供应外，高通胀也往往会引发高利率。因为在一个高通胀的市场环境下，提供银行贷款的存款人将对低于通胀水准的回报率失去兴趣。当通胀率开始爬升到澳洲储备银行的通胀目标以上的时候，银行通常会提高现金利率来降低需求，从而导致房贷的利率也上涨。当经济开始降温，利率往往会下降来刺激经济增长的活动。所以我们看到自2008年全球金融危机爆发后，澳洲的利率开始逐步下跌，从而保持了澳大利亚的经济活力，根据国际货币经济组织的测算，澳大利亚在全球金融危机后所有发达国家里经济保持最强劲的国家之一。
另外，随着对全球金融系统管制的越来越松，澳洲的利率也开始受到海外利率的影响。当本地的存款利率不再有吸引力的时候，资金可以被转移到它国来获得更有吸引力的存款利息回报。当澳大利亚的利率在一个相对来讲的低位，海外的资金就不会进入澳洲的市场。
最后，汇率波动也会影响利率的变化。当澳元开始贬值，储备银行就会降低货币供应量，从而导致利息上升，因为可放贷的资金变的有限。而且，当利率变高时，人们就开始抓紧存钱，停止消费，从而导致经济活动开始停滞甚至出现萧条。当然这也会影响到房产的交易活动，导致价格在冲到顶峰后开始回落或者进入调整期。
讲完利率，我们还要了解的房产市场的原则还有供应对需求。供需关系永远是任何经济体系里的基础。什么是需求呢？简单点说就是有多少产品或者服务是顾客想要得到的。那么需求的数量，是由人们对某个产品或者服务所愿意支付的价格水准来决定的。什么又是供应呢？供应就是有多少数量市场可以提供。这个数量也反映出在某个价位供应商愿意提供的产品数量或者服务的水准。在房产市场里，就是表现为业主愿意接受在某价格水准上出售手中的房产。价格就是根据市场上有多少供应来调整的。由此，价格反映了供需之间的关系。
当我们考虑投资房产的时候，我们就要考虑某地区在某时间区间里的供需状况– 是买方市场，还是卖方市场？供需比例直接导致了价格的变化。那么我们可以如何在一个微观的经济活动条件下来知道某地区的供需状况呢？我们可以参考的指标有：拍卖的清盘率、市场上的平均出售天数、以及业主愿意给的折扣率。
最后一个房产市场的基本原则就是人口统计。人口数量以及人们生活方式的转变都会影响到房产市场，作为投资者我们必须顺应人口趋势、人们生活及 工作方式的转变。 所以我们要预计人口数量和流动的未来变化，来估算未来哪些地区、哪些房产类型将会受到人们的青睐。了解这些信息，预计变化趋势，将使一个精明的投资者看到未来的增值潜力区域以及适合未来市场需求的物业类型，从而做出好的投资决定。
我的服务也就是为广大投资者提供全盘式的房产投资解决方案，帮助大家来简化投资的过程，以相对小的风险来获得相对高的回报。我们从所有的市场原则入手做专业的调研，选出更具回报潜力的楼盘。
如有任何关于房产投资的问题，请随时致电我0430 883 028交流。
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