Daniel 说投资 61

innkou

各位朋友，你们好！

       在上两期的专栏里，我分析了巴非特的价值投资理念，以及如何把该理念运用到我们的房产投资中来。许多朋友纷纷来信来电，给予了我很多积极的评价。

       事实上如果您还收我的电子邮件newsletter的话，您一定知道根据RP Data的最新数据，澳大利亚的房产截至8月17日前已经连续上涨2.5个月了，再一次证明巴非特价值投资理念的正确性 --- 因为我们无法抓到价格的底部！只能在一个合适的价格范围内，投资有价值增值潜力的房产！

   

       通过和广大客户的交流，我也发现许多客户对房产投资存在着一知半解，那么今天，我想和大家分享我的一些经验---作为房产投资者永远不要去做的9件事情。

       房产投资或许很简单，但是绝对不容易！我并没有在玩文字游戏。当您了解相关澳洲税务局的统计数据，您就知道绝大部分的房产投资者永远过不了第2套投资物业这一关。而只靠1-2套投资房产，绝大部分的投资者永远也到达不了他们所寻求的财富自由的目标。尽管人们可以在房产中获得些不错的利润回报，但是在今天相对低迷的市场中，投资房产就像是一场向上爬坡的“战斗”！然而，避免一些常见的错误将可以帮助你在正确的轨道上把投资进行到底。

那么，现在来让我们看看哪些事情是需要避免的。

1．计划？我会开始投资，买个房子不就是了？

      决定你要成为一个房产投资者，远比买下一个房子来的复杂。如果你要开始投资却没有一个完整的投资策略来服务于你长线的创富目标和财务状况，那么你的投资之路将会是一个危险及愚蠢的旅程。

这就好比说，如果你不知道你想要去哪里以及如何达到你目的地的计划，你就无法启动你的汽车上路。作为房产投资者，你也需要画出你的财富“地图”说明你在5年后，10年后，15年后，甚至20年后你想在哪里，然后制定一个详细的计划来使自己到达那里。

2．我可以自己做房产投资！

       所有的成功房产投资者都会建立一个专业的团队来为自己服务。我经常和我的客人讲：如果你是这个团队中最聪明的人，你就有麻烦了。J

       但是，你不能盲目地把你的财务控制去完全交给你的贷款经纪、会计师，或者是律师。你自己必须承担责任来获得一些必要的房产投资知识。房产投资就是一门生意，你不需要样样精通，但是你需要了解点基本的生意常识，然后你才会在财务方面变的更聪明---我把它称之为财务流畅。因为财务的流动性和流畅性在房产投资中至关重要：我们需要良好的现金流动来确保投资进程（积累和建立房产投资组合的过程）的顺利和流畅。只有你自己具备相应的知识，你才能向你的投资顾问提出适合的问题并获得专业的解答。幸运的是，如果你缺乏相关的知识，你可以参考我的房产投资专栏文章，或者联系我。J

3．市场调查，谁需要呢？

       我碰到许多投资者，他们居然花更多的时间在研究调查他们想买的某款新车上，而不是更仔细地研究自己的房产投资。

许多人都是在自己家的附近、想要度假的地方，或者他们想退休后生活的地方来买房投资。他们是用自己的感性情绪在符合自己胃口的地方投资房产。但是，当你购买的房产是用来投资创富的时候，你需要的是比自己感性所想的更为严格的市场调查和研究。

       我个人认为，作为一个投资者，只有3种理由可以让我们爱上某个物业：它适合你的投资策略及目标；投资该物业后的增值潜力和其现金流可以帮助自己更快地买下下一套房产；永远不要让你的感性情绪来左右你的投资决定，那是购买自住房的人需要做的事情，而不是一个在寻求房产中创富的人所应该做的事。

4．失去了大局观的眼光！

      诚然，房产是一个长线的投资，你的购买成本和出售成本都是巨大的，但是这并不意味着你可以不去审视你的房产组合的市场表现。

      你拥有的投资物业能帮助你更快地买入下一套吗？

请记住，在未来的几年中，一些房产的投资回报将远超过另外的一些。如果你手上拥有一些“次品”的房产，很可能无法带来强劲的增值或者租金回报，那么或许是时候要出售该物业了，并买下符合市场趋势的物业类型来取而代之，帮助自己拓展长线的财富累积。

      你上次是在什么时候检查自己的投资物业，确认能获得相对好的租金？贷款利率适合当前的市场状况吗？或许是时候做重新贷款来获得更优惠的利率，或者利用已有的增值资金来投资下一个房产？

      碍于篇幅，我将在下期专栏里继续为大家分析需要避免的错误。请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883028，我将为您提供专业的、适合您个人状况的投资创富策略和计划。