Daniel 说投资 87 估价报告是怎么做出来的

innkou

各位朋友，大家好！

最近有不少朋友都在向我询问关于银行估价的问题，只要认为售价高于银行估价，那么自己就买贵了，被宰了一刀。但是，事实是否如此呢？

就这个问题，我今天来和大家分享下Michael Matusik对此的观点。Matusik是澳大利亚著名的独立地产分析专家，Courier Mail的专栏作家，ABC电台的评论员和著名公众人物，在住宅物业行业工作了超过25年，他专门介绍银行的估价流程，关系到购买期房公寓的贷款问题，供大家参考。

如果你需要贷款购买房子，那么所有的出借方都会要求出具一份估价报告，用于确认所购房产的价值，以保障贷款。持证估价师必须基于实实在在的证据来提出他们的估价观点，并对他们提供的信息承担法律责任。

澳大利亚的四大银行有一个估价师平台，通过一个叫做Valex（估价交换）的程序体系来对具体房产进行评估。为了评估一套房产的价值，估价师必须考察房产，记录房间的类别数量以及灯饰、家具、装修等细节。房产的特性也会被考虑在内，例如：位置；建筑结构和条件；外观和内部装饰标准；内部配套设施标准；建筑密度指标以及规划限制。

估价师会结合这些属性、周边地区最近的有可比性的销售记录以及当前的市场状况来做出估价报告，还需要提供一些照片来支持他们的调查结果。什么才是有可比性的销售记录往往是最有争议的问题，尤其是那些购买时还是期房的新公寓。这其中有很多原因，详述如下。

首先，有可比性的销售记录应该是近期的销售(少于6个月)。当市场销量低的时候这会是个问题，销量低可能是因为可供销售的住房供应有限，或是因为经济因素。例如，由于2011年1月份的洪水，当时布里斯班的房屋销售数量远远低于历史平均水平（见下表）。这意味着找到足够的有可比性的销售记录变得非常困难。

举个例子来说，当评估一套由开发商建造的位于15层的全新公寓时，某估价师引用的销售历史记录里包括了另一地区的一些30年房龄、2-3层无电梯的公寓。这其实是绝对不应该被视为“可比销售记录”的。

其次，必须对用于比较的销售记录进行充分分析，排除掉那些家庭内部转让和廉价甩卖的交易影响。例如，曾经有一位开发商安排了几位银行的独立估价师分别对一套新建成的公寓进行评估。得出的一个估价是72万元，另一个是73万元，第三个居然是59.5万元！

为什么第三个估价结果这么低呢？原因是那个估价师错误地参照附近一个“廉价急售”的项目销售记录进行了估价。这样的销售结果在澳大利亚和新西兰的房产估价标准中是被认为不符合“市场价值”的（该标准被奉为估价行业的准则）。  

第三，银行和他们的估价师都不愿意使用开发商竞争项目的销售记录（无论是期房还是完工的房子）进行可比性对比。在一些地方，特别是在没有某种住宅类型比如公寓类的历史销售记录时，或者是销售数量低于通常数量时（如布里斯班的例子），都会导致估价最终不能如实地反映房产的价值。

然而，澳大利亚和新西兰的房产估值标准中声明，在评估一个新的开发项目时，其他类似的开发项目可以被用作交叉参考。在我们看来，这意味着其他开发项目的销售可以作为支持估价的证据。

最后要提醒大家的是，如果一个估价看起来过低的话，作为买家的你可以质疑估价结果。特别要记住有可比性的销售证据应该尽可能地和你购买的房子相似，例如离火车站的距离、楼层、景色、朝向、天花板的高度、设施等。此外，估价师可以利用更广泛的数据而不仅仅局限在用可比性销售记录来做出估价报告。

期房的低估在澳洲是一个比较普遍的现象，很大程度上取决于估价师的主观判断。比如上周我们墨尔本项目的一位客户两次评估的结果相差8万元，我同事刚刚收房的一套房子位于一个项目的17楼，估价和原价一致，都是$495k，而同一栋楼里一模一样的位于24层的房子却被估出了$470k，是由不同银行的不同估价师给出的估价，可见估价时有很大的主观因素在起作用。

所以，估价不等于房子的实际市值，常常只表明银行愿意贷款的参考基数。关于估价或房产投资如果您还有什么问题的话，欢迎与我联系咨询：0430 883 028。