Daniel 说投资 79

innkou

各位朋友，大家好！

   

    在上期的专栏中我为大家分析了三大促使市场变化的动力: 人口、购买力及具体的地段分析。那么是不是我们掌握了人口的流动方向，也了解某地区的购买力和具体地段的优势，就一定能做好房产投资了呢？答案当然是否定的！因为作为一个专业的房产投资者，我们还需要了解一定的房产市场的基本原则。

   

    首先，我们来看一下房产周期。房产是一个有着周期规律的投资。历史的记录告诉我们了澳洲房产的基本运行周期：平均每7-10年房屋价格翻一倍，但是高峰过后总有平淡期和低谷期。

在经历经济繁荣与萧条的交替的循环之间，机会总是留给那些有准备的精明投资者。所谓“有准备”，就是说有明确的投资目标、长期的财富观念、清晰的投资计划和策略，随时利用各种不同的经济状况来投资不同地区的房产。

   

    相反，那些没有长线致富观念的投资者，就会在经济萧条期中产生巨大的惊恐，那么这种思维只会产生两种行为：消极悲观的等待，乃至终止投资的脚步，或者把手上现有的投资物业匆忙出售，而最终导致亏损或者只获得一点皮毛的利润。

   

    由此可见，情绪在一定程度上左右着市场，尤其是在低谷周期中，房产市场很容易受到谣言和负面媒体言论的攻击，而人们却无法获得具备事实性的一些分析和数据来作出理智的投资判断。

但是事实上，真正聪明的房产投资者永远都会感谢澳大利亚，因为澳洲的房产市场是由许多微小的市场所组成的，每一个小市场都会对不同的经济状况有着不同的市场反应。即便是在平淡期和萧条期，我们也总能找到一些绝佳的投资机会来充实自己的物业组合。但是你需要有正确的市场调查、分析、和正确的市场数据，以及正确的财富观念！

   

    随着市场慢慢回暖，人们的自信心也回来了，政府对新建筑的审批也增多了，市场的状况可以比较快地发生转变，如果这时一个投资者有足够的勇气和智慧，他会在下一个腾飞的周期之前毫不犹豫地入场投资适合的物业，并在未来很长的一段时间内获得巨大的增值。

   

    接下来，让我们再来看看经济和投资的时机。一个健康运行的经济会对房产的交易活动产生直接的影响。在某一地区的经济困局，会导致失业率上升，由此引发人口朝经济良好的、就业率高的地区流动。那么，在经济表现不佳的地区，就会产生对房产需求的下降。同样，在那些经济表现良好、人们自信情绪高涨的地区，房产的需求就会上升。

   

    说到经济，我们还要考虑工资水准对房产市场的影响。当工资上升时，人们对住房的需求就上升，引发价格的上涨。人们手上可用的资金，会影响到对房产的需求是否上升，以及房屋贷款的批准量是否上升。随着贷款审批量的增加，房屋交易活动的更加活跃，房价也就慢慢上升了。最终，房价代表了一个投资者所能适应市场的能力：当有更多的房贷，利率也比较低的时候，那么我们可以预见房价的日后繁荣以及价格的上涨趋势。

   

    还有一个房产市场的基本原则，就是利率对市场的影响。利率代表了作为一个存款人的收入，或者是作为一个借款人的成本。利率的高低可以影响投资者对于购买房产的热情。当利率升高，往往会产生政府对新建筑审批的降低，从而导致市场的活跃度降低。

   

    那么当利率在一个相对低的位置，这就反应出澳洲储备银行是希望刺激市场的住房需求的，也有意提高人们的住房承担力，由此推动房产市场逐步繁荣。

   

    尽管澳洲储备银行设定现金利率的基准，但是房贷的利率依然受到本国和国际市场力量的影响。因此房贷利率也会在不断地变化。再有，对于信贷的需求和用于放贷的可用资金的数量，也会影响利率的变化。当现金的供应紧张而需求维持不变，就会促使利率上涨；反之，当货币供应充足，而各贷款机构竞争激烈的时候，利率就会下跌。

   

    碍于篇幅，我今天就只能先谈到这里。下一期的专栏我将继续今天的讨论。请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883028了解房产投资详情。Ironfish将于7月28日周日下午在Adelaide National Wine Centre举办本年度最大的房产投资EXPO，届时各路嘉宾聚集在Adelaide和大家一起分享投资经验和市场动态，请大家尽快联系我预约您的免费座位。