Daniel 说投资 254 挑战中充满机遇 变化中不断前行（1）

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各位朋友，大家好！

不知不觉，澳大利亚就已经迎来崭新的2017-2018财年。

无论过去的一年您过得如何，时间的脚步，从不会停下等待任何人。

过去的365天，您的工作，生活，和家庭是否有了新的变化？

您给自己列出的目标，是否都已经实现？

而在个人财富积累方面，您是不是又有了新的收获？

回顾过去一年的澳大利亚房地产市场，可以说充满了机遇和变化：

首次置业者即将从新财年开始迎来诸多利好的政策刺激，许多人已经跃跃欲试；

投资者则面临着日趋收紧的贷款政策和不断攀升的房价，对于他们信心和能力的考验，正在不断升级；

而海外投资者则更是将面对全新的政策，许多人都对楼市的未来表现充满了好奇。

站在这样一个关键的时间点，我们究竟应该如何看待已经站在门口的2017-2018财年度澳大利亚的楼市表现？

未来一年中，市场里的巨大机遇和可能出现的挑战又有哪些？

我就这些大家特别关心的话题，采访了我们Ironfish亚太集团总裁 Joseph先生，请他来为我们授业解惑新财年的澳房市场。

Q：您好，Joseph，新财年已经到来，首先请您对2017-2018年的楼市表现做一个总体的展望。

Joseph：总体来说，澳洲的房产市场，目前每个城市正处在不同的周期阶段。

宏观市场上，目前基本的预测是2018年储备银行有可能会加息，

比如今年我们已经看到，银行对部分贷款产品的利息已经开始上升，这应该会是一个趋势，对投资者的信心也会是一个考验。

但总体来说，澳洲首府城市的房地产市场依然保持健康的发展水平。

Q：我们知道Ironfish集团是一家在五大首府城市都有分公司的房地产服务平台。

能否请您为我们点评一下目前五大首府城市的房产市场呢？

Joseph：谈到具体城市的话，悉尼，墨尔本这两个城市的房地产市场目前依然处在上升通道，

不过，种种迹象表明，悉尼的涨幅肯定是放慢了很多。

目前从我们监测到的一些楼盘的销售情况来看，也印证了这一点。

相比前一两年，悉尼的买房人，不论是自住还是投资，都变得更谨慎一些了。

墨尔本市场，很多专家都继续看好这个市场在未来一两年的表现，

我们亚太集团在今年7月1日新的印花税政策出台之前，

也带领我们的客户去到当地比较优质的一些项目布局，帮助他们节省了大笔的支出。

从长远来看，这对客户的房产投资组合配置来说非常有效。

布里斯本的地产周期，比悉尼和墨尔本慢半步，差半拍。

根据目前的最新数据，昆士兰是澳洲州际移民排名第一的州。

我们已经注意到，目前，在布里斯本的一些离市中心五公里，十公里区域的房价，这几年已经在暗暗地往上涨了，而且涨幅并不小，

这就说明它是房市的一个周期的开始。

Q：除了悉尼，墨尔本和布里斯本这三大东部城市之外，

您对阿德莱德和佩斯这两个相对冷门的城市的房产市场表现，又有怎样的看法？

Joseph：阿德莱德是一个非常适合居住的城市，它的房价在上一个周期高峰时也有非常好的涨幅。

目前我们亚太集团旗下的开发公司Starfish在当地地段特别好的区域已经开发一些公寓和别墅项目，

把我们一部分对阿德莱德感兴趣的客人带到了这个城市。

另外它的租金回报率特别高，对于在乎现金流的投资人来说，可以关注阿德莱德的城市变化。

至于西澳的佩斯，虽然过去几年当地的房产市场相对不景气，但我们一直对它的表现在进行监测。

从我们掌握的情况来看，新财年里，当地的房价，已经不能再低了，

按照未来人口的预测，佩斯人口增加的幅度还会相当大，而且它跟悉尼周期正相反。

所以说，我们在不远的将来，也会在这个美丽的西澳首府城市，帮助我们客户寻找投资机会，

而且我们有当地的团队，提供落地的调研和服务，这也是我们作为一个综合性服务集团的优势。

Q：谈到目前的楼市，很多人都认为部分区域可能会出现楼盘供过于求的状况，对于这个问题您怎么看？

Joseph：很多人对于供应量的了解，都来自媒体的报道，但我可以从其他角度告诉大家市场上正在发生什么。

因为我们和开发商接触比较多，我知道目前银行对开发商建筑贷款的限制，已经到了相当严格的地步。

比如说，有一个我们熟悉的大开发商，今年上半年，给他们贷款的一家四大银行之一找他们开会，

这个银行以前同时会给上百家开发商做开发贷款，而现在只给将近十来个公司进行贷款。

开发商拿不到贷款，会造成很多已经被批准的项目不能走上市场，很多项目不能开工，这种现象目前也开始发生了。

所以不少开发商花了很多钱拿地，但现在面临不能开发的境遇。

Q：所以您不认为这些城市有供过于求的问题存在？

Joseph：部分澳洲媒体对布里斯本，墨尔本市场做了很多负面报道，很多都不是事实，更多的是新闻炒作。

根据我们掌握的情况和数据来看，墨尔本和布里斯本也处在一个相对来说供不应求的市场情况。

当然，某些地点的一部分楼房，在刚刚完工的短时间之内，有比较多的房源，竞争比较激烈是事实。

但是从目前的空置率情况来说，依然在合理范围内。

以墨尔本为例，目前的空置率是十年内的最低值。

按照当地的人口增加速度，墨尔本每年总共需要的新建住宅在40,000多套，其中包括16,000到18,000套新公寓房，

而从建筑市场的造房速度来看，目前当地每年的缺口在2,000到3,000套左右。

过去几年，墨尔本的独立屋已经出现了较大涨幅。

根据CoreLogic公布的数据，过去20年，墨尔本的独立屋总体涨幅达到了461.4%，超过了悉尼的334.3%。

只不过，在过去几年内，墨尔本的公寓涨幅不如悉尼。

但是，最近一年多来，墨尔本政府对于新建公寓的面积，采光，容积率等方面有了诸多更加严格的新规定，

再加上印花税政策的改变，开发贷款的收紧，都使得我们相信未来墨尔本的公寓供应量将出现明显的下降。

因此，我相信未来墨尔本的公寓会有更多的增长潜力。

鉴于版面限制，今天就先介绍到这里，下期专栏继续访谈的第二部分。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

Email: [email protected]

手机：0430 883 028

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