Daniel 说投资 323 Ironfish为您深度解读2019澳洲房产市场上的3大挑战与3大机遇 (1)

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各位朋友，大家好！

今天，是我2019年的第一期房产专栏。首先，我恭祝大家新年快乐，万事如意！新年伊始，我将首先为大家介绍我们Ironfish的联合创始人及高级董事Grant Ryan先生。

1997年，Grant从新西兰移民到悉尼。1998年12月，他认识了Ironfish创始人Joseph Chou，并与他共同工作至今。在加入房产行业后，Grant迅速成长为行业内的顶级投资策略家，研究员和市场评论员，全澳洲至今已有数万人听过他的房产投资讲座。Grant本人也是一名活跃且成功的地产投资者，在多个州拥有相当数量的房产投资组合，目前兼任Ironfish全国市场调研总监一职。

在2019年来临之际，我有幸请到Grant Ryan分享一些他的经验、观点和预测，为房产投资者分析过去、展望未来，并提供制胜2019的思路与策略。

Ironfish的联合创始人及高级董事Grant Ryan

Grant：随着2019年新年钟声的敲响，我想，许多房产投资者都很想知道2019年市场走势将会如何，以及怎样计划未来的投资。在Ironfish，我们认为，当今市场上的房产投资者面临着三大挑战：获取贷款、市场的不确定性，以及主流媒体的意见。然而，通过我们20多年来作为房产投资者和地产业一线工作者的经验，在这些挑战中，我们也同时看到了呼之欲出的机遇。今天，我将细致阐述这一挑战与机遇相伴而生的局面，并指出澳洲各主要首府城市眼下最值得密切关注的重要市场趋势。

01获取贷款

- 挑战Challenge

如今，对地产投资者影响最大的市场因素，就是贷款所受到的种种限制。澳洲的审慎监管机构APRA对投资房产贷款总额增长的限制，直接造成了最近的市场放缓现象，尤其是在悉尼和墨尔本。由于皇家调查委员会还将继续推进贷款审查、遏制房产投机现象，这一贷款困难的趋势在未来短期内预计还将持续，但我个人判断不会长期持续这种紧张的贷款政策。

- 机遇Opportunity

在澳联储连续28个月将利率保持在1.5%的情况下，这一低利率环境仍然能让投资者获益良多。目前贷款利率处在历史低位，各大银行也在激烈竞争市场份额，尤其是对于那些财务状况良好的借贷人来说，只要他们愿意做一笔全新的贷款，银行往往愿意为他们提供极为诱人的协议和折扣。只要投资者拥有优秀的专业人士帮助、成功锁定低利率，就能在这个竞争不再激烈的市场上抢占先机，掌握有利局面。

02市场的不确定性

- 挑战Challenge

市场上现在普遍存在的这种不确定性，是由多重原因造成的。从全球的角度来说，各国都在观望中国的经济形势、中美贸易关系，以及美国的利率走势。

从澳洲的角度来说，这种不确定的情绪则主要来自于悉尼与墨尔本的房价调整、信贷收紧、以及某些特定区域可能存在的供应过量。此外，随着联邦大选的临近，关于负扣税政策和资本利得税改革的讨论沸沸扬扬，也加剧了市场的不确定性。

- 机遇Opportunity

其实，在近些年中，我们已然经历过了不少滋生市场不确定性的重大历史事件，比如2008全球金融危机和矿业潮结束等。但无论情况如何，房屋作为一种资产，从长线角度来看，始终保持着稳固的价值和良好的租金增长。

根据SQM的数据，2018年10月，全澳住宅空置率下降至了2％ — 这是自2014年初以来的最低水平。除悉尼外，所有主要首府城市在过去12个月中的空置率都在持续趋紧。此外，2018年10月，全澳趋势失业率下降至5.1％ — 这是自2012年初以来的最好水平。而全澳一系列即将到来的重大基础设施，还将持续推动这一稳健的经济增长态势。

在许多买家由于市场不确定性而裹足不前的时候，买家之间的竞争也在相应地减少，因此，现在正是锁定优质房产的好时机。

03主流媒体的意见

- 挑战Challenge

主流媒体往往只把焦点放在悉尼和墨尔本最近的市场回调，“房产市场要崩溃了”的悲观论调甚嚣尘上。然而，当我们回头去看数据时，我们就会发现一个很明显的事实：在一个市场周期内，谁买得早，谁的收益就好。

悉尼房价在2012年初至2017年初之间涨了85%；墨尔本房价在2013年中至2018年中之间涨了74%。如果在2010年左右，一个投资者通过媒体报道来判断他是否该在悉尼或墨尔本做房产投资，那他无疑会错过悉尼和墨尔本的这一波大涨。对于阿德莱德、布里斯班和珀斯等城市的投资者来说，情况亦是如此，媒体也从来没有预测到过这几个城市历史上的上涨周期。

- 机遇Opportunity

在如今的澳洲，人口增长、经济表现和新增就业岗位等基本面指标仍然稳健，在这种情况下，市场上的种种负面情绪，反倒为长线投资者提供了一个很好的机会。在那些基本面保持稳健的区域，媒体其实正在“帮助”我们制造买方市场。在五大首府城市的房产市场周期中，布里斯班和珀斯正处在未来5年最具增值潜力的关键位置 — 而这也恰恰是媒体在过去几年中报道最为负面的两个市场。

鉴于版面限制，今天就先说到这里。当你购买了一套投资房产时，就像是将一颗财富的种子埋进泥土；当种子被悉心呵护时，这棵财富之树自然能成长得更迅速、更茁壮。在Ironfish，我们的使命就是通过帮助投资者建立并长期持有房产组合，将财富带进千家万户。我们精通长线房产投资，长期助力您的房产投资回报。想要了解澳洲房产投资的朋友，请速联系我：0430 883 028。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888

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