华人买房记：分享在悉尼两次购房的不同经验

小白免

在澳大利亚，我买过两次房。第一次买房是在八九年十二月，移居澳大利亚尚不足一年半。从八八年初到八九年末，是澳洲房地产增值最快的时期之一，平均房价差不多上涨了百分之七十，而在一些热门地区，房价更是足足涨了一倍有余。八八年六月底甫抵悉尼一个星期，我就上了岗，妻子一个月后也找到了工作。夫妻埋头挣钱，一年多下来，也有了一些积蓄。眼见房价飞涨，不少亲朋好友都劝我们只要供得起，还是赶紧买房为妙，不然攒钱的速度赶不上房价的上涨。当时的工党政府为了抑制物价飞腾，不断调升利率，住房贷款的浮动利率达到了百分之十七点五。但消费者的心理是买涨不买跌，房地产市场仍然一片火红。在这种大环境的影响之下，和太太商量后，我们决定入市了。由于手上的钱有限，我们主要看十万元左右低价位的楼房单元。从八九年九月起，看了几处，状况都比较差，没有能看上眼的，于是我说服太太调高了限额。到十月初，后来被华人同胞称作“小上海”的艾士菲尔德区有一处单元出售，和前面看过的几处截然不同，整栋楼共三层十八家，是两个“品”字型的楼联结而成，各立门户，中间不相通，一个门进去每层各三家。这套单元位于二楼，面东北，这在澳洲是最佳朝向，不过略偏西。除了走廊和邻居有公共墙外，其它部分完全是独立的，两房一厅，厨房、卫生间、室内洗衣房、阳台俱全，建筑面积八十一平方米，离火车站、商店也只有一公里左右，楼前是花园，还有一个喷水池，里面有金鱼。唯一的缺陷是没有车房，而车位也由于不足每户一个，只划定给部分住户固定使用，但出售时不能同时转让，而交给后面排队的住户，其中用于出租的单元无权使用。当时我还没有车，心想这不是大问题，等有了车，车位也就快排到了（澳洲的住房买卖活跃，周转很快），即便没有车位，停在街边也可以。到后来卖房，才知道这是一大失误。因为一般澳洲人把车看作自己的腿，买房要有车房至少也要有固定车位，所以不少买家看中了这套单元，最后还是由于车房的问题而打了退堂鼓。地产公司的代理是一个叫麦休的澳洲小伙子，很热情周到，服务规范化，使我们很快有了信任感。这套单元要价十三万七千元，麦休主动说十三万四千元就可以买下来。本来就挺喜欢，加上麦休一开口就减价三千，心存感激,当下就拍板下了定金，十二月成交。后来朋友们提示说，你们上当了，开价十三万七，意味着十三万就可以买下来。果然楼上的一家和我们的完全一样，半年后只卖了十二万九千，尽管与当时房地产市场下调有关，但看来我们的单元还是可以买得便宜些。

说买房就不能不提到房屋贷款。在澳洲有百分之七十的人拥有自己的住房，而这些人中又有百分之七十的人欠着贷款，所以房屋贷款是银行赚钱的主要手段之一。贷款的种类很多，但主要是定期和浮动两种，有的还加上一些优惠，孰优孰劣，取决于购房者的经济状况和对市场走势的预测。由于当时贷款利率一路上升，人们担心续涨，固定利率较吃香，我的一位德国同事就坦言，利率一两年后会升至百分之二十四。于是我看中了迈进银行定期五年、年息十五点九的贷款，而且这家银行艾士菲尔德分行的贷款经理何太来自香港，虽然普通话不太灵光，但总比与非华裔的澳洲人沟通来得容易。在我交了九百五十元的申请费后，晚上在成人移民中心学习英语，一位香港同学告诉我皇家银行（后来被澳纽银行收购）提供有五年优惠期的贷款，首年的利率只是标准浮动利率的百分之八十，以后逐年增加百分之四，直到第六年才恢复到标准浮动利率，而且随时可以多还贷款，这是定期贷款所不允许的。这样算下来，尽管九百五十元的申请费拿不回来，还是合算。于是我和太太决定改向皇家银行贷款。此外，我还写了一封情真意切的英文信给迈进银行，以图博得同情，取回或部分取回申请费。何太收了信还答应帮助试试，谁知最后连个回音都没有，这让我切身体会了商场如战场，那些衣冠楚楚的银行大员为了赚钱也难免是铁石心肠。事实证明，我们调换贷款银行的举措是正确的，我们买房之后，澳大利亚的高利率不可避免地带来了经济衰退，房地产市场和利率一路下泄，两年后我们的实际贷款利率只有百分之十左右。


八九年十二月五日，我从麦休那里拿到了房子的钥匙，笑容可掬的麦休说，十年后换房再找他。麦休这句话倒是八九不离十，九年后我们买了独立住宅，卖掉了这套单元。不过那时已不见了麦休。我们是通过另一家地产代理卖掉的。拿到钥匙后，我一个人在打扫得干干净净、空无一物的房子里，静静地在地毯上坐了好一会儿，轻轻对自己说，在这个世界上终于有了自己的房产了。两天后我们搬进了新居。至此，第一次买房就结束了，整个周期大约三个月。


几年之后，我们还清了贷款，成了名符其实的房主。这套单元于九八年十二月以十七万九千元售出。从买到卖，其间所付的印花税，贷款利息、律师费、地税、管理费、出售时付给地产代理的费用，再考虑到通货膨胀的因素，基本上没有赚钱。所得到的好处是，这九年住房没有付租金。不然的话，一方面租房一年要付一万元左右的租金，另一方面存款利息要交收入税，因为这部分钱是加在收入之上的，所付的税率高达百分之四十多。这也是大多数澳洲人为什么宁可贷款付可观的利息也要买房的原因。


还清了贷款，无债一身轻。我们先后邀请了岳父母和兄嫂来澳洲旅游，全家又回国省亲。折腾了一阵子，我们口袋里又渐渐有了点钱，又人心思动，想换大房了。从第一次买单元，到房地产市场的走势，我们所悟出的最重要的道理，是要想房屋升值快、幅度大，一定要有地，因为房屋的升值实际上是土地的升值，而房子本身却是在折旧贬值。


到了九六年四、五月间，我们早已潜在的换房念头终于萌芽了。由于已有一房在手，房地产市场上涨，我们的单元房也会涨。反之，如房地产市场短期调整下降，更是晚买为佳。所以，我们很从容地制定了换房计划。首先是买什么，在哪儿买。我们已经有了房屋的价值实际上依附在土地上，土地至少和房子一样重要的领悟，主要目标是买独立住宅，但也不排除条件特别好的“一地两居”。所谓“一地两居”，是澳洲一些地方政府为了充分利用现有的各项社会设施，发掘潜力，凡一户住宅占地面积超过九百平方米的，经申请，可以在后院加盖一所住宅，分割成两个独立契约。面积较小的，可以建成双联房，即两房相联，房契分割或不分割。那么，在哪儿买呢？悉尼的东区和北区，是所谓的富人区。一间象样的房子动辄一、二百万，当然买不起。西区环境差，基础设施不足，社会治安也不够好。我们当时所住的近城西区以及南区，人口也相当稠密，这里的独立住宅多数占地面积较小，且多是七、八十年屋龄的旧房，稍微看得上眼的，也要五、六十万。只有北面偏西的地区，是新发展区，绿树成荫，环境佳，地势高，号称悉尼的“西北坡”，而且新房多，占地面积也可观。于是我们把目光聚焦在这一带。


悉尼房地产市场的开放日主要是在星期六，我上午要去教中文。于是我们事先拿回每周一册的物业广告，找出有参观价值的物业，查出路线，安排好顺序。星期六一大早，太太又买来最具权威的《悉尼晨锋报》，在地产版上找出合适的，同样查路线，调整次序。我中午下了课，一到家立即接上太太就走，一边开车一边吃太太拿上车的面包，开水，权当午餐，一口气看五、六处，到四、五点钟才身心疲惫地回家。同时，我们也找这一带的地产公司进行查询，有目的地参观。


别说，真是开卷有益。在卡林福德区的一家房地产公司的代理刘先生是北京人，十分豪爽。他先认真询问了我们购房的要求，诸如种类、大小、售价、地点等等，带我们看的第一所房子就出手不凡。房子是三层结构、四睡房，占地八百多平方米，院子里是一片绿油油的草地，让人好生喜欢。不足之处是房子旧了，大约五、六十年，而且地势低，底层的地面比路面还低，有些潮湿，离火车站和购物中心也较远。刘先生说有一个白人买家已出价二十七万九千，如果我们愿出这个价就卖给我们，不过第二天晚上之前必须答复他，否则星期一上午就要通知那个白人买家下定金了。因为是这次找房刚开始看房，拿不准，心想还是等等吧。星期一下午打电话给刘先生，这所房已经卖掉。刘先生带我们看的第二所房子是全新的，一地两居，但已经完全分割开了，占地面积约五百多平方米，由于有点坡，房子整个是在上面，下面是两个车房，也有四个睡房，客厅特别大，有六、七十平方米，后院紧连着一块树木葱茏的保护地，价格也很有吸引力。卖家是一个建筑商，他是把原来的后院分割后建造了这所房，原计划搬进新房，出售旧房，所以新房的质量特别好，可是生意上遇到了麻烦，才决定卖掉新房以便多一些资金应急。因为急着出手，原要价三十二万，现在只要三十万。如果能尽快成交，还可以便宜。美中不足的是门前是条繁忙的交通干道，噪音大，开车进出很不方便。这确实令我们心动，盖一所这样的房子，差不多就要近二十万，而这么一块地也要十多万，但噪音和进出的问题也不能不慎重考虑。询问了不少朋友，他们几乎众口一词地说，在交通干道上的房子不能买，一是住着不舒服，二是以后不易出售，因为买家难以青睐，升值也不会快。于是，我们婉言谢绝了刘先生。过了一两个月，刘先生来电话，说房主为了尽快出手，愿以二十六万元出售，要我们当机立断，还说房主同意降价后，他第一个通知的就是我们。这时，潜意识中怕买错吃亏的想法还是占据着主导地位，我们再次谢绝了。结果，刘先生通知的第二个买家立即拍板买下了。刘先生也觉得我们辜负了他的一片诚心，热情大减。他的心情可以理解，但买房子不能勉强。


后来通过其他的代理，我们又陆陆续续地对好几所房子有过兴趣。其中之一也是在卡林福德，是一间独立契约的三年新的双联房。原来是两块地，或是推倒了两所旧房子，建造了四座共八家两层的双联房，房子质量不错，两户之间也仅是楼下的车房相连，这一户的院墙就连着公园。不足的是八家在一起，总归有一些纠葛。要价三十二万九千，我们还三十万，代理也认为差不多，但房主嫌低，我们没有再加码。大约三个月之后，这间房以三十万五千的价格售出。一间在潘拿特山的小山顶上，一地两居，房子四、五年新，交通、购物都便利，但我们拿到图纸，发现一条排水沟从房下横贯后，就立即放弃了。一间在桑奈也是一块土地上有两座四家的双联房，房子依山而建，十分别致，房子两层但错落成四个层次，厨房、客厅和主卧室犹为典雅，还有室内贯通的音响、通话和真空吸尘系统。我们已经谈妥了价钱，喜庆之余冷静下来一想，将近二十五度的陡坡，不仅开车进出恐怖，步行上下也十分不便。何况我那已七十高龄腿脚不便的母亲有时会住到我家，她又如何自由上下呢？于是又打了退堂鼓，惹来了那个黎巴嫩裔代理的好一顿抱怨。再有一间是在艾坪的旧房子，屋龄有七、八年，占地七百多平方米，售价三十二万，实际上就是这块地的价钱。这房子长期住是不行了，但拆了重建，又要差不多二十万，且费心费时，也打住了。