Daniel 说投资 125 房产投资的长线制胜

innkou

各位朋友，大家好！

SQM Research公布1月住宅空置率情况，要点如下：

澳洲1月住宅的空置率为2.3%，比上个月下降0.3%。

1月空置率降低主要基于大量租客在新年后涌入各大首府城市，
尤其是白领和学生在经过了暑期长假后开始恢复工作和学业。

霍巴特的空置率为1.3%，是所有首府城市中最低的，

这主要受益于其强劲的旅游业促进了当地的经济。

达尔文的空置率由去年同期的1.5%上升到3.3%，是上升幅度最大的首府城市。

珀斯的空置率也有所提高，从去年的1.9%上升为2.7%，主要源于矿业市场的低迷。

其它首府城市空置率变化不大。悉尼和阿德雷德都上涨0.1%，分别为1.8%和1.6%。
布里斯班仍旧保持在2.4%。墨尔本微降，从2.9%降到2.8%。

另外，澳洲统计局(ABS)公布澳洲去年12月房贷数据：
澳州12月份总住房贷款额超过306亿澳元，比11月上涨4.7%。
其中投资性房贷超过125亿，环比上涨6%；自住型房贷为180亿，环比上涨3.8%。
澳洲投资性贷款占总房贷的比例超过41%，创80年代以来的最高水平。
在12月的总体自住型房贷中，首置业买家的比例为14.5%，比11月微降0.1%。

这几天我的同事们都非常繁忙，因为公司有一个开年的大项目正在发售。
项目是难得一见的精品，自然吸引了很多投资者的咨询和预定。
其中有的投资者关注最多的还是房子好不好租，租金高不高，
是不是交房后房子靠租金就完全可以自给自足，而不用再贴钱。

作为专业的房产投资公司，
我们的顾问总是会告诉大家投资房产最主要的目的是资本升值，而不能把眼光只放在眼前的租金上。

市面上正现金流的投资房也是有的，但通常都会比较老旧，地理位置也相对不理想，

虽然房租能够覆盖成本，但未来的升值潜力是非常有限的。

因此房产投资要更加关注未来的房产增值，

而房租及现金流只是起到了辅助回报及规避一定风险的作用。

那么澳洲的房子需要持有多少年才能获得资产的大幅提升呢？
今天我结合Corelogic RP Data 最新发布的“亏损与盈利”报告来谈谈房产投资的长线思维。

Corelogic RP Data 发布的“亏损与盈利”报告中显示：
在2014年第三季度，有9.3%的房产以低于购买价出售，
虽然和上季度相比略有上涨，但和去年同期的11%相比，下降不少。

第三季度的房产销售总损失额为3.83亿澳元，平均每套房损失6.2万。
数据同时还显示90.7%的房产出售时获利，总利得达到了135亿元，平均每套房增值了22.3万。

其中30.1%的房产收入翻倍。

那为什么有的房子增值很少，但有的房子却能翻倍呢？

这主要取决于拥有房产时间的长度。

例如，2008年1月1日之前购买的房产，到2014年第三季度卖出时，只有5.2%的销售亏本。

然而在同一时期卖出2008年1月以后购买的房产中，亏损却大幅上升到15.2%。

我们再用具体的年限来分析，在2014年3季度所有亏损的房主中，平均持有房产的年限为5.7年，

而盈利的房主持有房产的平均年限为9.9年，房产获利翻倍需要16.8年。

下面我们再看看首府城市的整体表现。

自从2009早期，首府城市售房亏损的比例就一直低于澳洲整体水平。

2014年第三季度，首府城市房产销售的亏损率为6.3%，大大低于澳洲的15.4%。

而且首府城市的亏损率一直相对稳定，和2013年同期的7.8%相比还略有下降。

从趋势上看，亏损率处于下降趋势的首府城市为：

悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德和霍巴特，而上升的为珀斯和达尔文。

这些趋势也同时反应了整体的市场情况，大多数城市的房产价值还在上升，

而珀斯、达尔文和堪培拉的房产市场则上升得相对缓慢了。

我们知道持有房产的时间长度是影响卖房收益的关键因素之一。

持有房产时间相对较短，在出售时就有更大可能亏损的几率。

报告显示，虽然房价在过去一年是上涨的，

但如果在同一年里购买并出售的话，12.1%的房主会亏损（同年买卖的房产只占全年销量的1.5% ）。

持有房产3-5年的业主有18.7%的房产在出售时亏损，而5-7年的为16.7%。

相反，大部分盈利的业主都是持有房产时间超过10年或15年的。

持有房产10-15年的业主，有48.6%的业主收益翻倍。

但95.2%的业主在持有房产超过15年以上的都会赢得翻倍的收益。

那么我们再看看各个首府城市的表现如何。

在所有的城市中，10年以上房产持有者都只有有非常小的比例会在房产销售时亏损。

但无论持有房产时间少于1年、1-3年、3-5年或者5-7年，在各个城市都会有不同相对高比例的售房者亏损，

数据让我们再一次了解到长期持有房产的必要性。

根据上面的数据分析，我们知道要想获得最大化的资本增值，长期持有房产是非常关键的。

但10年、15年对很多投资者来说，是一个相当漫长的过程。

在这期间有可能出现各种变化，比如大环境的变化，包括经济形势、消费者信心、房市走向等等。

有些人自身的小环境也可能出现变化，比如工资或家庭变化等等。

随着这些变化，有些人的心态也会随之发生变化，

而做出冲动的卖房举动，因此丧失了享受资产升值的机会。

所以大家在决定是否投资买房，或者花多少钱买房时，一定要制定长线的计划，

要对有可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估，

这样才能坚定信心，长期持有投资房，享受房产的大幅增值。

想要深入了解当前澳洲各城市增值周期，并把握创富投资良机的朋友，

欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028。

挺有用的， 谢谢

morstan 发表于 5-4-2015 09:36 AM
挺有用的， 谢谢

不用客气. :)