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标题: Daniel 说投资 139 现阶段该选择浮定利率还是浮动利率？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 23-5-2015 20:10
标题: Daniel 说投资 139 现阶段该选择浮定利率还是浮动利率？
本帖最后由 innkou 于 23-5-2015 08:12 PM 编辑
各位朋友，大家好！
许多人在讨论新房贷款和转贷的时候比较热门的一个话题就是到底是选择浮息还是固息。
不同的情况会有不同的选择，虽然最后还是要客户自己决定，
但是大家最想问的可能还是“浮动利率的走势是继续降？保持不变？
还是在接下来一段时间会升高？到底什么时候我应该把利息固定住？”
当银行或者其他借贷机构设定他们贷款利率的时候，
最重要的参考标准就是澳大利亚储备银行（RBA）的现金利率（或隔夜拆借利率）。
贷款利率往往都是紧跟在RBA现金利率的调整之后，因为银行和借贷机构的成本都是由RBA的现金利率决定的。
RBA的现金利率是政府干预经济（日常操作比如利率调整都是由储备银行独立完成）的一个有效手段。
当经济表现不佳的时候，他们会主动降低现金利率以刺激经济；
反之，经济出现通胀的时候，则会严控借贷（大幅提高现金利率）以确保经济稳定发展。
2015年利率到底是什么走向？
2015年利率走向主要依赖于澳洲经济的发展态势。
前不久，RBA已经宣布将现金利率从2.5%降低至2.25%。
如果澳洲经济接下来没有明显好转，RBA很可能会在接下来很长一段时间内维持现金利率不变，
因为这个数值已经是历史的新低了，甚至于RBA会考虑再一次降低现金利率以刺激经济。
再者，RBA也会考虑到现金利率的调整会对房价产生不可避免的大幅影响。
市场是如何解读2015年利息走势的？
很多经济学家和银行金融分析师认为新的一轮降息很可能会发生在2015年的11-12月，最有可能是降至1.5%-1.75%。
因此，从长远来看，现在去把你的利息固定住可能还为时过早。
除非，您的贷款金额以及自身条件不能让您拿到一个很好的浮动利息，并且有相对较低的固息更适合您。
银行是如何解读2015年利息走势的？
虽然澳洲四大银行里的三家：
ANZ，CBA和Westpac都表示了自己对继续降息的乐观态度，同时NAB的预期是利息维持不变。
（Source: Australian BrokerOnline.）
但是，从各大银行给出的1-5年固息数据（一年4.49%，三年4.69%，五年4.59%）也不难看出，
银行都还是基本认定在未来1-5年长期来看，利息看涨。
现阶段固息浮、息到底怎么选？
如上所述，到底要不要固定住您的贷款利率需要根据您自身的情况和对未来的计划而决定，
澳洲未来经济的前景也会对您的决定由重大的影响。
我在这里并不是试图去破译RBA的决定，
但是那些花费大量时间和金钱去研究（抑或下注）澳洲经济的人建议，2015年还是需要一次合理的降息。
综上所述，抛开其他因素，如果能拿到一个满意的浮动利息，那一定是选择浮息继续观望；
反之，或许一个好的固定利率更适合。
利率的降低从宏观上讲是为了进一步刺激经济，刺激投资，刺激消费。
那么对房产投资者有什么影响呢？
首先就是房贷利率又有了进一步下调的空间，意味着投资者每个月的还贷额又少了一点。
对于持币观望的投资者来说，投资的成本有所降低，购房的意愿加大了。
对于海外投资者来说，利率的降低和澳币的贬值都是利好的消息，使得投资的成本大大降低了。
但是从另一方面讲，投资者还是要持谨慎的态度，
要考虑到未来利率提高后自己是否可以负担得起高息成本。
而对于外海投资者来说，要考虑在利率提高和澳币升值时是否还能有足够的现金流来维持房产的正常运营。
Ironfish在为投资者做投资现金流分析时，通常都会用5%-7%的贷款利率来计算。
这样做的目的就是为了让投资者知道，当贷款成本加大时，你是否还有足够的现金流支撑你的房产。
Ironfish的投资宗旨是希望投资者可以将投资房留在手里10-25年的时间，从而最终享受房产的大幅增值。
那么在这么长期的时间里，您会经历经济的高低变化，利率的起起伏伏。
只有做好长期的规划和计算才能帮您成功的投资。
另外，近日澳洲联邦社会服务部部长Scott Morrison也宣布了对养老金（pension）系统的主要变化计划，
预计从2017年1月开始实施。
这些变化主要包括：
- 领取完全养老金的资产额，单身者提升至25万澳元，夫妇提升至37.5万澳元；
- 拥有自住房产的部份养老金领取者，可拥有的资产上限，夫妇降至82.3万，单身者降至54.7万；
- 约9.1万目前领取部分养老金者将失去养老金领取资格，还有约23.5万领取部份养老金者的金额将被减少；
- 约17.2万资产不多的老人每两周的养老金平均可增加30澳元，包括那些领取部分养老金（part pension）领取者。
这一新计划的实施将在两年内为政府节省24亿澳元的财政支出，
它同时也会使部分澳洲民众的养老金收入被迫降低。
这种养老金的收紧政策意味着未来大家不能完全依赖政府的养老金计划而让自己过着有尊严的老年生活，
大家从年轻时就要开始为自己的老年生活做好长期的规划。
把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，
您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
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