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标题: Daniel 说投资 137 租房的时候也能做房东? [打印本页]

作者: innkou 时间: 13-5-2015 16:52
标题: Daniel 说投资 137 租房的时候也能做房东?
本帖最后由 innkou 于 13-5-2015 04:53 PM 编辑

最近我们有些客人正在为首套自住房烦恼，他们希望能买在交通便利的好区，

但是作为年轻一代的奋斗者，积蓄又有些捉襟见肘，他们就在买自住房和租房的这两个选项上摇摆着。

那么，还有没有第三个选择呢？当然有！

其实许多年轻人的烦恼在于:

租房是觉得在帮别人供房，自己买呢，却又因为积蓄的关系不能直接买到自己心仪的。

但是，很多年轻人急着买自住房的一个很主要原因是因为想尽早进入房产市场，以免错过房产增值周期。

只要搞清楚了我们急于买房的原因，后面的问题就很好分析了。

在澳洲当你已经拥有一套自住房后，再开始进行房产投资组合的建立是很普遍也很实际的事情。

然而，房产投资一定要在买了自住房之后么？

答案当然是否定的。

房产专业人士会告诉你租房的同时当房东的好处也是多多的，

一方面可以享受税收的抵扣，另一方面又可以满足自身对生活方式的追求。

据一项新的研究数据表明：35%的首置业者买房却不自己住，目的是为获税收优惠而变身投资客。

而在2012年中期以前，只有不到5%的首置业者会把第一次购买的房产用来投资而不是自己居住。

这说明了越来越多的首次购房者不再为了居住而买房，而是选择买一个投资房，

这样在买不起自己理想地段的自住房前，通过购买投资房的方式进入市场并分享未来的资本收益。

我们现在就来分析一下租房的同时，进行房产投资的有利之处。

首先谈谈投资房的负扣税制度所带来的好处。

那什么叫“负扣税”呢？

负扣税制度就是指您所投资的澳洲房产的租金收入不足以支付贷款、

其它现金类支出（包括水费，电费，市政费等）以及非现金类支出的房屋折旧等。

也就是说每年您还需要一些额外的现金来补贴投资房。

正是这种额外的支出，得以让房产投资者降低应税收入，最终达到少缴税、增加收入的结果。

澳洲是唯一一个施行负扣税政策的国家。

那么对于非税务居民的海外投资者，是否也能享受负扣税的益处呢？

答案当然也是可以的。

虽然海外人士在澳洲没有收入税的抵扣，但是在房屋售出时会比澳洲本土人士享受到更多的负所得收益。

也就是说当你卖出该投资房时，你在持有该投资房的时间内所发生过的所有费用，

如物业费、市政费、机票等等，都可以抵扣资本收益。

你所需要做的就是将各种费用的发票或收据留存好，待须缴税时交给会计师即可。

作为一个租房者，房屋的各种维修或维护费用是和租客没有关系的，通常是需要房主支付维护的。

然而作为房东，有关维护房子的这些费用，你又可以通过税务手段申请抵扣。

因此对于很多人来说，这恰好是个双赢的局面，

租房+房东的模式对于那些需要积累资金购买投资房的投资者来说是个不错的选择。

除了可以享受税收的优惠外，租房还是一种生活方式的选择。

租客可以享受到租房所带来的益处 –用较少的钱换得居住环境宜人的贵区。

我们知道人们在选择居住区的时候，

通常希望住到环境优美又安全，生活设施便利，周边好学校可以免费让孩子入学的好区。

但这些最好居住区的房子往往不是那么容易负担的起的，

但如果采用租的方式就可以选择自己想要的生活方式了，这在高端租房市场显得尤为突出。

例如，某好区的房子价值200万，这个价钱是目前购买人很难承受得起的。

以80%贷款计算，20%首付再加上4-5%印花税等杂费需要大概自己准备50万左右的现金，

光是这一笔首付，就难倒了好多没有太多存款的人；

然后贷款160万，按当前4.5%历史低利率计算的话，也需要每周近$1,400的利息，

当然这还不包括自住房自己需要负担的市政费、排污水费、房屋保险等等持续费用），

但他们的收入却足以让他们支付得起900-1,200的周租金租下该房子，

那么租住在这里就可以满足他们自身对生活方式的追求了。

另外，租房还提供了极大的灵活性，这对投资者也是很有吸引力的。

例如，当你家庭的情况出现变化了，

正好你的孩子被某所名校录取，或者你在另外的一个城市找到了新的工作，

那么你只需提前通知房东，就可以随时搬家了。

亦或你现在需要开始存更多的钱为未来的投资做准备，

那么你也可以很快且很容易的挑选另外一个租金相对便宜的房子。

我们知道每个家庭情况不一样，是否这种租房+房东的模式就一定适合你呢？

是否这种方式在能够最大化收益的同时，还可以让您享受最想要的生活方式？

寻求专业的房产人士的帮助是至关重要的。

专业的财务顾问可以确保你现有的投资构架是可以充分利用税收的优惠。

同时，专业的房产投资专家可以根据你的实际情况和未来的目标，

帮你分析并制定出符合你需求的最佳长期投资策略。

如果您已经准备好当房东了，或者还需要再做些现金贮备，

您都已经可以开始关注并了解什么样的房子是性价比最高的投资房，如何购买投资房？

那么下一期我们就聊聊购买投资房的事。

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