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标题: 要不要以房养学？想住澳洲独栋别墅你就看这 [打印本页]

作者: 小白免 时间: 25-12-2014 11:49
标题: 要不要以房养学？想住澳洲独栋别墅你就看这

澳大利亚是最受内地投资者关注的国家之一，由于政治稳定，其经济状态尤其是作为澳洲长期支柱产业的房地产市场有利于投资者放心地将资金投入，吸引了大批国人进行投资。

澳洲百年房地产市场成熟

自1965年至2009年，澳洲房价一直呈稳步上升趋势，平均每年升值12%，每七八年翻一倍。而且澳洲房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者的利益充分保护，被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场。目前，澳洲居民住宅的空置率在2%以下，商业办公用房的空置率亦仅为6%-7%。因此对澳洲房地产的投资充满着无穷生机，可谓是低风险、高回报的最佳投资行业。

由于澳洲房地产市场已经历了百年的发展，市场规模大且十分成熟，同时澳洲人口、收入稳定，所以类似中国的成片旧城改造、大批开发的项目形式非常稀少，更多的地产项目是中小型地产开发。因此澳洲地产市场稳定，金融市场规范，投资者所需投入的资金较小，最少5万至10万澳元（约合人民币30万-70万左右）就可以起步。海外人士如果在澳洲购房，最多可以允许贷款80%,而且可以只还利息不还本金，比起国内门槛低了很多，压力也小了很多。

另外，如果在澳洲拥有了房产，可以随时按照当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，使自己具备再次投资的条件。

终身资产以房养学

国内房产，会遭受很多不可控因素的影响，房子也只有70年的使用期限，但如果在澳大利亚置业，拿到的就是一份地契，是属于自己的永久产权，家族成员之间还可以免除遗产税。如果想卖房子，澳洲的私有制产权可随买随卖，无论现房还是期房。

对于那些打算在澳大利亚做房产投资的人士来说，接下来的问题就是：如何找到最合适的投资方式，取得更高的房产投资回报。两种投资模式操作简单适合尝试：以房养学和以房养房。

以房养学主要是针对孩子打算在澳洲留学的家庭，是家长对未来做的一笔投资。目前高中毕业到澳洲留学，一般包括1年的预科+4年本科，而5年的住宿费用最低也要100澳元/周，如果想要更好的环境，周租金差不多要500澳元/周。按100澳元/周计算，留学5年的总租金为2.6万澳元，而500澳元/周的5年租金总价是13万。如果提前到澳洲房产投资，买一套房子，孩子自己住一间，将剩余的出租出去，那么租金可成为孩子的生活费，或者抵扣掉房屋每月的贷款。

那么澳洲的房屋租赁市场有保障吗？澳洲政府对于海外居民置业有一个规定，不准购买二手房，只能买新房。但正是这一规定，也从侧面证明了澳洲房产的租赁市场很火爆，对于海外投资者而言根本不须担心房屋的出租问题。此外，澳洲人都有一个信用账户，中介会先查阅该租户的以往记录再考虑是否租赁。在租客搬进去前，中介会对房屋进行内外的拍照，租客离开房子时，必须将房屋的面貌恢复到租赁之初，否则会被扣定金，这是对于投资者很好的保障。澳洲房租按周交付，如果房客有几个礼拜拖欠了房租，中介会立即终止该租客的合约，同时没收其定金。

值得注意的是，大部分留学生学成后，想留在澳洲申请绿卡时，房产物业还能成为他们在澳洲创业的基础。

所谓以房养房，则是指购买物业后，以分租（自己住1间，其余出租），或整租的形式出租。以房租作为收入，或者作为银行购房贷款还款。这样一来，你不仅拥有一套物业，更不用跟众多竞争者抢租房，省去了大笔租金。如果选择在澳洲长久居住，还能享受政府税务的减免。这两种投资方式都是长期的澳洲房产投资方式。即使你以后离开澳洲，也可选择出售，到时的房产价值应该远远超过当初购买的价格！

MWB—东南成熟商业区独栋别墅

那么购买澳洲哪里的房产才能得到最好的回报？位于墨尔本东南成熟商业区Keysborough Bend Road的 29栋全新高档独栋别墅，是近期的投资热点。

Bend Road作为投资上佳之选，其34栋高档独栋别墅低调奢华，每套都带有储物间和私家车位，室内装修全部采用五星级豪华装修标准，细节之处更是值得用心考究。

Keysborough区是墨尔本东南名副其实的中心富人区，这里周边遍布已经建好的店铺、购物中心、学校、交通运输、公园、休闲娱乐设施和海滩。数分钟可达墨尔本著名海滩Edithvale海滩、Chelsea海滩；到墨尔本CBD仅25分钟车程。距离Keysborough高尔夫球场，Pencil公园仅一路之隔。公交车站、电车和直达CBD的高速公路都环绕在周边，出行便利。

Keysborough毗邻众多一流公私立中小学，以及Monash大学Clayton校区和Berwick校区，教育资源丰富。居住在该区的居民多为高收入人士，整体素质较高。此处也是海外留学生的聚集地，以房养学的人不在少数。因而该区域房价居高不下，租金昂贵，是投资客的优质选择。

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