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标题: Daniel 说投资 92 海外人士在澳洲贷款常见问题 2 [打印本页]

作者: innkou 时间: 9-3-2014 14:07
标题: Daniel 说投资 92 海外人士在澳洲贷款常见问题 2
各位朋友，大家好！

接着上期，我今天继续回答海外人士投资澳洲房产的贷款问题。

问：澳洲贷款只还利息不还本金是怎么回事？
答：对于投资房贷款，银行会提供一种大大有利于现金流的产品选择，就是在一定时间内可以只还利息，不用还本金。时限从几年到十几年不等，到期可以根据条件续期。

问：为什么银行会接受只还利息不还本金这样做呢？他们不怕坏账吗？
答：这是因为澳洲银行普遍认为投资房贷款是一个很稳妥的生意，等到投资者卖掉房子时一次还清本金就可以了，贷款本金的归还非常有把握。但是自住房贷款则不同，还是要按期归还本金的。

问：澳洲贷款可以锁定利率？
答：是的，您可以选择可变利率，也可以选择一段时间固定的利率。

问：可以提前还款吗？
答：可以，要符合贷款约定的时间，有时过早还贷会被认为违约，导致罚金（一般是指固定利息的贷款）。

问：可以换银行吗？
答：可以，需要依据贷款协议的规定，一般已经不允许收取转银行的罚金了，但是仍然可能有少量的手续费。

问：贷10年和30年利率有区别吗？我贷得期限短一点，会不会利息划算一些？
答：贷款10年和30年的利率是一样的，不会因为你贷款期限短就降低利率。

问：再贷款是怎么回事？海外人士适用吗？
答：再贷款就是将您房屋增值的部分依照一定的比例再贷出款来，可以用做各种用途。海外人士也可以再贷款，符合贷款的条件即可。

问：再贷款是不是就是说，我不需要卖掉房子也可以用房子里涨出来的钱？用途有限制吗？
答：理解正确！不需要卖房。也就是说，若干年后如果您的房产增值了，那么银行可以重新给此物业做评估，加上您自身条件合格的话，可以借款给您增值部分的80%。这笔钱可以拿去再投资或者任何您想要做的事情，没有用途限制。但是要记住这也是贷款，要付利息哦。

问：上次你说贷款投资房可以只还利息不还本金，贷款自住房就不可以，必须还本金，澳洲房子分投资房和自住房是什么意思？
答：是的，澳洲的房产是按照用途来区分的。海外人士只能买投资房。澳洲居民可以买自住房用于居住，但是从税务意义上讲的自住房，每个家庭只能在同一时间拥有一套。

问：澳洲贷款利率一般是多少？
答：长期平均利率大约在6%-7%左右，当前是历史低点，多数在5%。每个月澳联储都会开会议息，结合经济和各方面因素对现金利率进行调整，多数情况下银行会跟进调整贷款利率。

问：如果贷款80%，房产的租金回报能否偿还贷款利息？
答：这和贷款利息、房屋租金关系密切。假设房价50万元，贷款80%= 40万元，平均利率7%，那么年利息为28000元，年租金收入25000元（按5%回报率计算），那么还需要投入3000元 + 杂费。

现在利率偏低，按照5%利率计算，那么年利息为2万元，租金收入25000元可以负担利息支出，还结余5000元可以支付杂费，有可能在当前情况下实现收支平衡。但是应该注意按照平均利率做长期现金准备，以备利息上调时的压力。

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