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标题: 海外投资者对澳洲房产的误区 [打印本页]
作者: innkou 时间: 8-12-2013 16:51
标题: 海外投资者对澳洲房产的误区
各位朋友，大家好！
由于最近很多地区的澳洲房产市场进入了上升期，海外投资者在澳洲的投资也呈迅猛增势。
和中国现状相比，澳洲的法律体系比较健全，最大的优势就是在房产交易中通常的弱势群体-买方的风险大大降低。
但是法律规定的买卖双方的责任和义务也对等而明确的，投资者最好在投资之前事先了解自己应承担的责任和义务，以提前管理风险、避免损失。
因此今天，我有几点要向投资澳洲房产的海外投资者说明那些容易误会或着被误导的信息：
1．10%的定金是安全的？
前天和一对小两口聊天，他们对于澳洲房产投资有所耳闻，上来就问我几个问题，其中一个就是：
听说在澳洲付出去的房款肯定是安全的？那么澳洲投资的风险在哪里？
是的，与国内相比，买房人付出的房款是相当安全的。这笔钱会存在一个政府监管账户里，名义上仍然是买方的钱，只有在房产正式过户时开发商才能收到房款。
要注意双方的责权是独立和对等的：如果是开发商的责任导致不能交房那么这笔钱会原银退还；但是如果是买方最后不能如约收房，例如没有足够的钱或者改变主意，那么开发商也有权没收这笔首付款，甚至进一步索赔。定金就是定金，买方是不能自由支配和拿回的。这是投资的风险之一。
房子交付以后的风险主要是现金流出问题，也就是房子断供，由于房子空租、个人原因收入出问题、贷款利息增加、还有费用收支计算过于乐观或存在大的遗漏等，都可能为日后的供房带来压力，甚至导致我们最不希望看到的结果：房子过早出手。不过这些也都是可以避免的，下面会探讨这个问题。
投资中没有绝对的安全和零风险，我们总是要为自己的决定承担责任，才有权力享受未来的美好成果。
2．听说只要20%首付，剩下的做贷款，然后房子靠租金就能自己养自己了？
这可能是我近一年来遇到的最常见的误区之一。
问这个问题的朋友一般都已经从不同渠道收获了类似建议，才会问出这个问题来求证，但是这个结论相当危险，所以我每次的回答都直截了当简直让人失望：不能。
一般情况下，对于没有退税收益的海外投资者，大多数房子是要首付接近一半时才有可能达到房租与费用持平。
当前澳洲贷款利率是历史低点，贷款利息支出的确会大大减少，加上房屋短缺严重导致租金高涨，可能会出现在首付20-30%时收支基本打平的情况。
但是并非总是这样！
房子的长期持有期间利率的波动非常正常，不能只看利率低的时候，建议用平均利率6%来做长期现金流计算，备战备荒，以免出现由于现金流压力而被迫出售的被动局面。
还有一种特殊状况可能导致正现金流，那就是投资NRAS房产，当然这是一种特殊的澳洲政府补助计划，往往风险也是很大，并不如国内某些“专家”吹嘘的那么美丽。
我们应该牢记，在利息低的时候省下的钱是为利息高时准备的，这样在涨息时你就依然淡定了。
一般来说，投资者应该做好在房子投资的前期至少前5-7年里贴钱的准备，就像抚养一个小孩一样。
有实力雄厚的投资者看到这里会嫌麻烦，想干脆全款付不就得了吗？这是比较傻的做法.海外投资者里不乏实力雄厚的人，会想：每年往里贴钱多麻烦啊，干脆我全款付不就得了吗？这也是一个常见的误区。
不久前，我的一位朋友的朋友打来电话，想托我帮他在澳洲买一套不超过80万澳元的房子来投资，而且也告诉了我他希望的城市和房屋类型，他打算一次付清。
经过我们一起分析计算，他自己做出决定，改投了两套40-50万元的房产。
大多数人会量入为出，手里有80万元，就买80万的房子，但是在澳洲这么做可就太亏了，放着大好的借钱机会和那么多灵活的贷款产品不用，全款买下还要早早交个人所得税，怎么算怎么不合适。
用手里的现金去买房最简单，买卖双方也省事，不过不是专业投资者的做法。
你会发现，只有在买住宅房产时，澳洲银行才会给你最大的贷款比例和最好的贷款利率，因为他们对住宅房产的价值有十足把握，错过了这时最好的贷款机会，以后想用钱时就会比较麻烦。即使你已经有足够的钱，不妨把款先贷出来再说。
澳洲的对冲账户等贷款产品可以在日后帮你抵消掉还款利息，但是贷款额度已经握在手里，相当于你拥有了一个自己的小银行。些讲起来比较复杂，先简单了解就可以，具体用到时再讲。
更大的利益是，你会一下子发现，原来只能买一套房子的全款现在可以轻松买两到三套了，这才像个懂行的投资者应该做的，你的未来收益也在这小小的调整下翻倍了。
3．以房养学？
不止一次，有父母这样问我，我孩子要去XX大学念书了，
我们打算趁他上学时买一套房子，自住兼投资，他住在里面，再出租一间给他同学，这样生活费也有了。等他毕业回来再卖掉，还能再赚一笔，听说能赚出来学费？某某就是这样的…
以房养学是个很广泛的提法，但是从现实情况来看有比较大的变数，所以建议家长们三思而行。
这是因为澳洲房价大约平均每10年翻一番，悉尼在历史上最糟糕的时候需要13年才能房价翻倍。
如果孩子的大学仅有三四年，或者加上高中预科也不过五六年，仍属于短期投资，不能保证房子在此期间大幅增值。甚至如果不巧买的时候正好赶上了峰顶，在之后的调整期里几年不增值也是有可能的。
如果是这样，以房养学不过是美好的想象罢了。
更稳妥的做法是做更早更长远的规划，不以孩子居住作为选择和投资的条件，在更早时候做好投资。
我的几个国内好友都是这么做的：
他们的孩子都不大：一两岁、四五岁的都有，基本上都在孩子十岁之前就开始投资了，是纯粹从最适合投资的角度来选的房子。
等到孩子长大出国留学时，房租早已出现盈余，可以作为孩子那时的房租或生活费（孩子将来在哪里上学实在是个未知数）。
如果需要，还可以把房子增值的部分再贷款，作为孩子在海外读书的高昂学费的来源。
另外多说一句，如果买的是自住用的现房，是不能用来私自出租的。一旦查出或被室友不小心捅出去，孩子这么小就坏了信用记录很不值当。
最好的办法不是等孩子要去上学时才买现房，而是在新房阶段就按投资房买下，这样出租就不受限制了。
好了，今天就先为大家讲解到这里，请大家有任何投资房产的问题随时和我联系0430883028。
作者: 樊霖 时间: 9-12-2013 11:52
完全同意楼上的意见！
作者: benbenzhai0422 时间: 21-12-2013 11:10
有道理，但对于已经开始在这边读书了才想买房的人来说，有什么方法可以做到收益最大化？
作者: Suntide过户服务 时间: 21-12-2013 16:54
用父母的名义买，海外投资。
作者: dannyh 时间: 22-12-2013 22:04
感谢分享！！！
作者: omTmac 时间: 23-12-2013 10:28
专业人士的意见，受教受教
作者: benbenzhai0422 时间: 29-12-2013 08:51
用父母的名义买是属于投资房， 不能自己住吧、 如果用我自己的名义买呢， 也能算投资房吗？
作者: Lunar_0083 时间: 29-12-2013 20:17
新人提问,为何南边MARION 3房HOUSE均价45万,东北TEA TREE PLAZA附近3房HOUSE才35万.
东北面治安不好吗? 还是南边靠海滩？靠近大学，靠近富人区，周围有名校？
作者: 樊霖 时间: 30-12-2013 11:30
你已经自己回答自己的问题了。东北的治安并不是都不好，也有很好的区。但是地段，除了地段，还是地段。房价的高低是由需求决定的。
作者: Lunar_0083 时间: 30-12-2013 17:47
你好,可以推荐一下南边好的区吗? 离CITY15-20MINS左右就可以了,谢谢.我们不住在阿德雷德,对这个城市不是很了解.我的信息都是网上看来的.谢谢.
作者: Suntide过户服务 时间: 6-1-2014 00:32
benbenzhai0422 发表于 2013-12-29 08:21
用父母的名义买是属于投资房， 不能自己住吧、 如果用我自己的名义买呢， 也能算投资房吗？
父母的名义买，你可以住。
作者: Suntide过户服务 时间: 6-1-2014 00:34
benbenzhai0422 发表于 2013-12-29 08:21
用父母的名义买是属于投资房， 不能自己住吧、 如果用我自己的名义买呢， 也能算投资房吗？
自己买新房，可以算投资；买旧房只能自住，且离澳时必须卖！
作者: benbenzhai0422 时间: 8-1-2014 10:26
但这里好像很多新房都没有现成的， 我想快点入住。
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