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标题: 你会在最近固定房贷利息吗？ [打印本页]

作者: jasonadelaide 时间: 10-5-2013 21:15
标题: 你会在最近固定房贷利息吗？
如题，如果你的房贷还是浮动利率的话，觉得现在是转固定的好时机吗？
转固定的决定是否说明你认为利率和房价会稳定后上涨？

作者: wxh8818 时间: 10-5-2013 21:16
同问！
DDDDDDDD!

作者: AMBBroker 时间: 10-5-2013 21:38
个人认为现在固定还是比较好的，当然每个人的情况不一样，还款的能力也有差别要因人而异的。下面是关于浮动与固定利息的一些个人的看法，希望对大家有帮助。

固定和浮动利率各自有各自的优缺点，固定的好处显而易见就是在固定期间内不管是官方的利息涨到多高你还是按照你当时固定的利息来还款，而且现在的固定利息尤其是2年的固定非常好低的银行有的已经降到了4.89%相比现在的浮动还是比较低的。不好之处就是在这固定的期限内银行限制你还款，如果多还款的话也非常的有限，所以对于收入较高还款较快的朋友来说不是太合适。

浮动利率现在其实也是历史的低点，尤其是这周二储备银行降息之后，各大银行纷纷跟风都相应的调低了固定利息。所以现在的浮动利息其实和两年的固定利息已经相差的不多了。浮动利息还款非常灵活，一般的银行都允许随时无限额的多还款，而且有些产品有对应的利息抵消账户，可以对冲本金从而减少利息的支出。当然不好的方面也非常明显了，官方涨息的话浮动的也是跟着涨的。最近一次记得没错的话在2008年全球次贷危机之前浮动的利息涨到9.3左右。

个人的建议就是如果计划好了，根据自己的情况，可以把HOME LOAN SPLIT 了，一部分固定一部分浮动。这样你即有了浮动的灵活，而且有了固定的稳定，两全其美。

作者: AMBBroker 时间: 10-5-2013 21:40
更正一下，“浮动利率现在其实也是历史的低点，尤其是这周二储备银行降息之后，各大银行纷纷跟风都相应的调低了固定利息”各大银行是调到了浮动利息不是固定的，笔误，不好意思。

作者: 老A 时间: 10-5-2013 22:03
再等等等到桃子完全熟透了再摘

作者: jasonadelaide 时间: 11-5-2013 07:25
抛出这个问题，是看到building society这次降了0.3，anz这次降了.027都比rba降的多。官方的解释是有一定的说服力，但是是否也暗示了进一步降息的可能性

作者: jasonadelaide 时间: 11-5-2013 07:29

AMBBroker 发表于 2013-5-10 21:08
个人认为现在固定还是比较好的，当然每个人的情况不一样，还款的能力也有差别要因人而异的。下面是关于浮动 ...

split是把感情双刃剑。涨的时候恨怎么不把另一半也固定了，跌的时候恨怎么把那一半定那么早。呵呵开个玩笑。

作者: jasonadelaide 时间: 11-5-2013 07:37

老A 发表于 2013-5-10 21:33
再等等等到桃子完全熟透了再摘

桃子熟透前都被鸟吃啦抄底是一种艺术
话说你的投资房不是定的？

作者: littleJack 时间: 11-5-2013 08:38
其实很简单
想多还或快点还完就全部浮动

作者: 老A 时间: 11-5-2013 11:47

jasonadelaide 发表于 2013-5-11 08:07
桃子熟透前都被鸟吃啦抄底是一种艺术
话说你的投资房不是定的？

绝对不定听天由命！

作者: jasonadelaide 时间: 11-5-2013 13:57
没人用过interest only+offset的贷款产品吗？和一般的自住房贷没太大区别，还的本金直接放offset里而不是deduct principal. 好处是可以把还过的本金从offset里拿出来，增加自己的现金流。等买下一套房时，这套房可以做最大限度的negative gearing. 如果你不再买房，想快点还这套，就往offset多放钱得了。

作者: 老A 时间: 11-5-2013 16:54

jasonadelaide 发表于 2013-5-11 14:27
没人用过interest only+offset的贷款产品吗？和一般的自住房贷没太大区别，还的本金直接放offset里而不是de ...

我就是这种产品自主投资连载一起的pack

作者: telpacific 时间: 11-5-2013 18:23
其实就和买保险一样。你固定2年的话，前面1年你比浮动的要少，即便一年后浮动比你当时的固定还底点，最后算下来也和你两年浮动的利率差不多。比如借30w，固定两年5.5%，头一年浮动平均5.8%，后一年平均5%，这样利息分别是3.3和3.24w，差个600块，等于花600买两年利率保险了。如果分拆两半一个做固定，一个做浮动，两年更只有300刀的差距，再加上offset账户的考虑，对一套自助房的来说区别不大。投资房的话从风险控制角度，我觉得还是固定然后只还利息就ok了。

作者: jasonadelaide 时间: 12-5-2013 08:40

telpacific 发表于 2013-5-11 17:53
其实就和买保险一样。你固定2年的话，前面1年你比浮动的要少，即便一年后浮动比你当时的固定还底点，最后算 ...

今天的自住房就是明天的投资房
其实从本质上来讲都没啥区别

作者: jasonadelaide 时间: 12-5-2013 08:47
矿业繁荣后的经济将持续低迷，没有其他行业能接过经济增长的接力棒。加上九月的选举，lib上台的可能性是很大的，一个长期没有执政过的党上台能对经济做出多大的贡献。个人觉得利率会保持在低价相当长的一段时间，如果考虑买投资房可以把房贷定一下，减少支出以获得更多的贷款。如果没有大的动作，就赶紧还贷款吧。

作者: yuxiangdogp 时间: 12-5-2013 12:39
lib一个长期没有执政过的党吗？我记得在这里的日子里，只有最近4年是工党执政的，其他时间都是lib以前的那个老头在把持着朝纲啊。

作者: telpacific 时间: 12-5-2013 12:48

jasonadelaide 发表于 2013-5-12 09:10
今天的自住房就是明天的投资房
其实从本质上来讲都没啥区别

是的，所以都是尽量用OFFSET账户，随时把资金放进当前的自住房

作者: jasonadelaide 时间: 12-5-2013 12:50

yuxiangdogp 发表于 2013-5-12 12:09
lib一个长期没有执政过的党吗？我记得在这里的日子里，只有最近4年是工党执政的，其他时间都是lib以前的那个 ...

记得John Howard 07年就下马了啊我google一下先

作者: AMBBroker 时间: 12-5-2013 15:43
说实话，LIB 要比工党搞经济强多，John Haward执政期间澳洲的经济还是搞的有声有色的。不过不是太看好现在这个Lib的候选人，感觉满嘴跑火车。

作者: AMBBroker 时间: 12-5-2013 15:53
其实一般的朋友真的刚买过房子之后手里头都是挺紧的，加上刚买房子要添置新的家具电器啥的，有的还要简单装修。真的能留在利息抵消账户里的钱也不多了，这样的话其实一部分固定还是比较适合他们的。楼上的几位朋友估计至少都是拥有两套房子以上，所以对贷款的产品，以及投资房折旧抵税方面比较在行。但是考虑论坛里的很多朋友其实大部分都是新移民首次购房所以和你们的情况不是太一样，所以固定利息可能比较适合他们。

作者: Azumi08 时间: 12-5-2013 18:05
定了吧，赞赞钱再买个~~

作者: 英雕格 时间: 26-6-2013 20:41
固定利息有他的好处，可以减少利息上升的风险，对于打工族，工资稳定的，没有多余还款的人比较合适，因为美国次贷就是因为那时利息偏低，人们放在浮动利息，而一当利息上升，人们就发现比较困难还贷款。其实看利息会不会下降，可以看固定利息的额度，1年，2年，到3年固定利息，看它是否比浮动高还是低。我们在南澳时报4年前发过一个文章解释过固定利息和浮动利息的关系，下一次可以放在这里。如果有问题，可以打电话给我们，0403418758，或用我们的计算器在我们的网站算一下浮动利息和固定利息的比例，可以剩多少利息。我们的网站是www . endurego .com, please click useful tool, and click split loan calculator. 谢谢大家的时间。

作者: 英雕格 时间: 26-6-2013 20:52
郑罡说贷款（45）（发表于 7月2007年）

澳洲利息走势预计

在上期的文章中我给大家介绍了关于贷款预批准的问题。很多朋友在贷款的时候都会走入一个误区，认为申请十个八个的贷款预批准，这样才能够让自己处在有利的位置。其实，并不是这样的，我在上期的文章中给大家讲了，在贷款审批员审批贷款的时候，他们首先会在一个叫做BAYCOR ADVANTAGE的系统上做一个信用调查。客户每一次申请贷款的时候，都会在这个系统上留下一次记录。那么，您想一下，作为一个贷款审批员，如果调查结果显示，这个客户在短期内，申请了十家银行的贷款，而且他们不能够知道，这个客户到底是拿到了贷款预批准还是被拒绝了，通常，他们会认为这个客户应该在贷款方面有一些困难的，不然，这个客户不会在短时间内申请了那么多家。因此，他们的审批过程会更加严格，而且他们会让客户解释，为什么会有那么多银行的申请记录，当然，如果您的解释不能够让银行满意的话，有可能您的贷款也会被拒绝的。因此，申请多家银行的贷款预批准未必是一个非常好的事情，在选择贷款产品的时候，找到一个好的贷款经纪人，为您做一些专业的比较，给您一些专业的意见，从中选择出一个最适合您的贷款产品是我能够给您忠诚的建议。

今天我来给大家讲讲关于澳洲利息走势的个人意见，我相信这个问题是很多朋友们所关心的问题。首先，我要先给大家看一个表格，这个表格是银行从1998年到2007年的利息走向图表。（不好意识，没有办法上传图）

注：以上数据来源于澳洲储备银行数据库。
从这个表格中，大家可以看到从1998年7月份，到2007年6月份，澳洲银行的平均利息的走势，这其中包括了标准浮动利息走势，基本浮动利息走势，三年固定利息走势以及市场利息走势。我曾经在2006年11月份的《郑罡说贷款》栏目中预计过，澳洲储备银行预计将会在2006年11月7日提高市场利息。结果市场利息在2006年11月份上升了0.25%。从2006年11月份开始到现在，澳洲储备银行没有再次提高利率，今天，2007年8月7日，我在这里再次预计，储备银行将会在这次的会议中，很有可能提高市场利率。就在今天晚上，美国的储备银行也会决定是否要提高利息。但是，因为美国的经济现在并不是非常乐观，所以很多分析师估计，美国储备银行不会提利率，他们会希望把利息保持稳定。但是澳洲的储备银行是否会提高利率呢，我的估计是这次储备银行会再次提高利率的可能性是很大的。请大家看一下澳洲三年来的利息走势图表，在2007年中市场利息没有被提高，可是各家银行从2006年9月开始，在2007年1月，4月，6月，分别提高贷款利息，并且从0.10%到0.15%。
这是为什么呢？各家银行之所以会把固定利息提高，那是因为各家银行都是估计市场利息会提高，那么如果市场利息提高，从某种意义上讲，银行放款越多，也就赔的越多，因为固定利息是银行或经济员对未来市场利息走势的估计。从今年年初开始，各家银行的固定利息不断提高，证明了银行的金融师们，对市场利息走向报有乐观态度，所以各家银行才多次提高固定利率。
众所周知，在2006年储备银行提高过3次市场利率，分别在2006年5月，8月，11月。 2007年6月份，MR GLENN STEVENS在昆是兰的一所大学里面发表一个关于澳洲经济走势的演讲，他的意见是，现在的通货膨胀是比他们以前的估计为低，他的看法是在2007年的通货膨胀会保持在2.5%生长率。但是有一个很奇怪的现象，澳洲经济近来非常强，包括澳币也一直在上升，越来越多的人工作。通常储备银行会提高市场利息，以此来控制通货膨胀问题。这是储备银行的政策，叫限制性经济措施。当储备银行觉得经济不好的时候他们才会把利息降低来刺激经济发展。

以上是我个人对现时贷款产品的理解，仅供普通参考，不代表英雕格信贷。如果因为此文章而引起的任何纠纷均与英雕格信贷无关。如果有任何特别需求，请与相关专业人士进行咨询。同时，希望这些文章能够在您将来的贷款的过程中有所帮助，我还会在这个专栏中，陆续介绍其他的贷款知识，如果您有任何关于贷款或金融方面的问题，随时欢迎您写信到我的邮箱（[email protected]），我将会对您提出的问题在这个专栏中逐一解答。
特别声明：所有在《郑罡说贷款》栏目的文章，为英雕格贷版权所有，任何人不可部分或全面性抄袭，伪者必追究其法律责任。

英雕格 - 郑罡 (John Cheng ), 本人曾在多家跨国性金融机构担任高级信用分析师，高级财务分析师，和投资风险产品设计经理，金融系统分析师，并在麦格理大学兼职交会计学。拥有麦格理大学(Macquarie University)金融荣誉学士学位，在UNSW(新南威爾斯大學) 修读博士(金融) 四年。现在是FCPA高级注册会计师，以及MFAA认可的专业金融经纪人

作者: 英雕格 时间: 26-6-2013 20:59
John Howard 是澳洲执政第2长的总理，从1996年到2007年，最长的是Sir Robert Menzies, 是John Howard推出了GST，和税务改革，其先，大家都不看好他，可是结果很好。

作者: 英雕格 时间: 26-6-2013 23:04
Would we have another prime minister as Julia Gillard, our first female prime minister had been balloted out of office today.

作者: 英雕格 时间: 26-6-2013 23:19
当我们回看我们写的文章在南澳时报7月2007年，我们跟据数据分析粗步估计澳洲的利息可能会提高在几个月当中，而澳洲的利息在2007年11月，2008年2月，3月份，每个月提高利息0.25%。请看图

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