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标题: Daniel 说投资 345 - 为什么自由党的胜选，让澳洲房市一夜之间恢复了信心？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 21-6-2019 10:33
标题: Daniel 说投资 345 - 为什么自由党的胜选，让澳洲房市一夜之间恢复了信心？
各位朋友，大家好！
四周前，澳洲联邦大选结果揭晓，自由党-联盟党获得连任。Ironfish总裁Joseph和周围的许多人都聊到了这件事——他们中的绝大多数都对这个结果持极为积极肯定的态度，包括客户、同事、商业合伙人、开发商伙伴、以及家人和朋友。今天，我就给大家带来Joseph对澳洲房市在大选后的最新分析。
Joseph：
自由党的连任之所以广受欢迎，在我看来，主要原因是澳洲人对于“稳定”的追求。一直以来，澳大利亚的经济表现都比其他大多数发达国家要更好，而这正是基于我们对于经济稳定的极端重视。
在这次两党竞选的过程中，工党提出了一系列在经济市场方面的重大政策改革，比如负扣税改革、资本利得税改革等。因此，人们不由得质疑工党是否有能力顺利、平稳地执行这些改革、而不伤害已经打好的经济“地基”。这种可能会失去“稳定”的恐慌给市场带来了巨大的不确定性，也直接影响了过去18个月之内的房产市场表现。
如今，人们发现，从政策上来讲，一切一如既往地运转，没有变革；从经济上来讲，各项指标良好，预期积极——这两者极大地鼓舞了人们的信心，我们已经看到了大量投资者重回市场。
新政府，新气象
我认为，自由党支持企业发展，是一支鼓励人们勇敢行动、努力奋斗、创立事业的党派，在这种理念下，他们的政策让人们勇于冲破舒适区，大胆创新，奋力追梦——这正与我的观点不谋而合：我始终坚信，只有当人们怀有梦想时，一个国家才会前进；如果人们停止追梦，国家也会停滞不前。
对于房产市场来说，自由党的连任，除了保持已有的负扣税和资本利得税政策不变之外，还带来了以下鼓励市场发展的积极政策：
1.支持基建：
现任政府充分意识到基础设施建设的必要性，因此在澳洲各城市都布局了富有远见的基建规划，并拨款$1000余亿，在澳洲各首府城市掀起了数十年一见的划时代基建热潮。这些基建设施会增加就业岗位、带动区域发展，并极大改善城市人口的出行与生活方式，最终增强房产市场以及整个经济市场的长期表现。
2.只需5%首付购房：
在竞选期间，自由党领袖斯科特·莫瑞森（Scott Morrison）率先宣布了首次置业买家5%首付购房的政策。旨在提高澳洲的住房可负担性，让更多普通家庭能够尽早拥有属于自己的家。
市场广泛认为这一政策很有可能会增加市面上可负担房产的供应压力。作为全澳性的房产服务平台，Ironfish始终非常关注房产的可负担性。我们不只帮助人们从投资中积累财富，也非常愿意帮助人们获得自己的第一个家。
3.央行降息和预期经济增长：
澳联储主席Philip Lowe于大选后的6月5日宣布澳联储降息至1.25%，这是自2016年8月以来澳联储的首次利率调整，澳洲史上最低利率诞生了！
▲澳联储1991-2019年利率走势
澳联储声明，这一降息决定主要是为了“支持经济增长，并为通胀率与中期经济增长目标保持一致提供信心”，另外，中美贸易战所带来的不确定性也是这次降息的原因之一。目前主流分析意见均认为今年下半年将有两次降息，把利率带到下一个历史新低纪录。
本次降息将帮助已经开始逐步改善的工资增长幅度得到进一步提升。澳联储同时指出了目前房产市场上拍卖率的显著回温，在利率降至历史新低的当下，房产市场也将得到进一步的推动。
澳联储目前预期全澳经济水平在2019到2020年之间增长2.75%。目前，澳洲史无前例的基建投资和矿业复苏的积极讯号，都将为实现这一增长幅度提供很大程度上的保障。
4.信贷宽松预期：
澳洲审慎管理局APRA正在认真考虑下调贷款压力测试的标准，以期增加人们的借贷能力。与此同时，市场上也已经有许多银行在为新的借贷客户提供各种折扣与优惠。
在过去的一段时间内，一面是信贷过于收紧，另一面则是澳洲持续增长的人口，这将在2021年左右带来显著的住房供应短缺。根据我们过去10余年间的观察、经验与研究，一般来说，供应缺口需要3年左右的时间渐渐显露在市场上。所以，在不久的未来，拥有房产的投资者将很快开始享受供需不平衡所带来的红利。
2019年下半年，我该入市吗？
我们知道，在过去的一段时间里，有许多投资者都在持观望态度。如今，随着大选结果的揭晓，这些观望的投资者们，一定都在问这个问题：现在，是入市的时机了吗？对于这些投资者，我有三点建议：
1.信贷成本
当利率下降、信贷宽松的时候，就意味着借钱更加“便宜”。对于绝大多数人来说，我们都需要利用银行的贷款来积累财富。我们现在正处在一个借贷成本史无前例地低廉的时期，因此，如果要利用银行贷款杠杆积累财富的话，现在进行借贷，总要比成本更高的时候合适。
2.市场周期
对于悉尼和墨尔本来说，在之前的18个月中，工党可能当选所带来的不确定性让这两个曾经火热的房产市场产生了过度下调。现在，联盟党当选，不确定性被排除，包括HSBC、AMP等在内的多家权威机构都预计，在今年下半年中，这两个市场会逐渐趋于稳定。我并不认为这两个城市会马上进入下一轮暴涨，但我很肯定它们将继续呈现出和过去数十年一样的周期式增长。
另外，我们在阿德莱德和布里斯班也看到了显著的上涨信号。我的预测是，现在在这一带入市的投资者，将在可预见的来内收获可喜的增值。目前，许多在悉尼和墨尔本的市场上有所收获的投资者都已经云集这性价比更好的市场里，并将目光聚焦于那些对于自住买家充满吸引力的高端公寓或精品别墅——这正是Ironfish所认可的重要品质。
另一个我所观察到的有趣现象在珀斯。5月末，我在珀斯举办了一次讲座，当时我们预计最多有80人到场，但实际上当晚有100余人出席，由于场地最大容量只有80人，许多人不得不站在冬夜的寒风中听完了整场讲座。这表明，珀斯的市场的人心也在渐渐回暖。
▲5月末Ironfish珀斯房产讲座现场
通过对过去数十年的房产市场数据进行科学研究，我们非常确信，澳洲五大首府城市均有其独特的市场周期、并总体呈现稳健向上的趋势。这正是为什么Ironfish提供遍布全澳五大首府城市的房产投资服务——我们希望投资者充分利用不同城市的市场周期，最大化地实现资产与财富的积累。
3.长线思维
最后一件事，也是我反复强调的一件事：房产投资不是机遇性的短线投机，而是策略性的长线布局。不论什么样的党派当选，我们每个人都还是不可避免地要面对疾病、衰老、退休……等等一系列可能让我们降低或者失去收入的情况。对于我们来说，不论政策如何、信贷怎样、执政党是谁，最本质的问题，是我们的人生需要有足够的财富与资产去抵御风险，享受幸福。
事情永远不会变得更容易，与其陷入“等待-推迟-后悔”的循环，不如及早采取行动，为自己组建一支优秀的团队、规划一套科学的策略，为自己的未来真正负起责任。
我从斯科特在澳洲房产协会（Property Council ofAustralia）工作时就对他有所了解，并在他担任财政大臣期间与他有过深入交流，他非常看好澳大利亚的房产市场，也非常支持大兴建设，最重要的是，我能看出他是个实干家，而不是空谈者。
从创立Ironfish至今的13年里，我已经见证过许许多多投资者在我们的专业而精诚的帮助之下，从澳洲住宅房产中成功积累了可观的财富。我们深知，房产投资是一趟长期的旅行；但另一方面，“千里之行，始于足下”——无论多么长久的路程，人们总需要一个起始点。在斯科特·莫里森当选、市场上利好频传的当下，预计未来数月内，房产市场将呈现积极势头，这很有可能正是许多人在等待的最佳起始点。
利率达到历史新低，怎样利用这一借钱最“便宜”的时机，打造出一份属于自己的资产？欢迎您与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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