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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资312 投资,买新房还是二手房?

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    innkou 发表于 28-9-2018 10:12:07
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    各位朋友,大家好!

    在澳大利亚,房产投资的流派分为许多种,有人崇尚长期持有的投资方式,有人喜欢买个旧房来装修,更专业的投资者,则可能直接买地来自己做小型开发。当然,后者对于投资人的专业水平和时间投入要求,对市场的精准把握,以及资金方面的实力等,都比前者要高出许多,可能面临的风险也要明显更大。

    因此,对于大部分有着自己本职工作,平时不可能花大时间在房地产行业上,但却想要投资房产的人来说,长期持有的投资方式可能是最可行,也是最合适的一种房产投资方式。
       
    不过,在采取长期持有策略的投资者中,还有两个不同的方式,那就是买新房和买二手房,两种截然不同的策略。在Ironfish亚太集团,我们通过强大的市场调研和房产项目团队,在澳洲五大首府城市为我们的投资者寻找值得长期拥有的优质房产项目,而我们为投资者推荐的,主要是未来将要建设的期房,或者一些即将成交的准现房。

    那么,对于那些还未进行房产投资的潜在投资者来说,或许你脑海中的第一个问题就是,我到底应该选择新房还是二手房呢?今天,我就跟大家来分享一下Ironfish的市场调研团队总结出来的在澳洲投资新房的一些主要优势。

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    新房 VS 旧房?

    01全新的设计,舒适的居住体验
    在如今科技水平日新月异的互联网时代,技术的升级对于每个行业的影响都不言而喻,而房地产行业同样不能置身事外。在新建的房产项目中,大量的先进技术和配套设施的引入,大大提升了居住的舒适性,环保性能的完备性等。而由此带来的结果,就是在相同的地段内,高素质的租客会更倾向于选择建设年代更新的房子。

    而澳洲的一些旧房,尤其是那些已经经历几十年风风雨雨的老楼,则往往面临各种各样的维修,如果是公寓,那么它的大楼管理费(Strata Fee)也可能逐年上涨。因此,虽然从表面看或许某些旧房的价格会低于同等地段的新房,但其中的道理也是明显的,那就是新房的建设成本,土地成本更高,未来的租金回报等,也会更高!投资者在进行价格的比较时,应该学会“拿苹果和苹果比”,不能简单地将新房和周边的二手房进行价格比较。
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    如上图所示,同样是公寓,你喜欢住哪种呢?

    02更好的可负担性
    什么?刚才不是还说同样地段的二手房相对便宜吗?怎么一会又变成新房更有可负担性呢?您先别急,让我来一一仔细分析。

    首先,在澳洲的某些成熟区域,独立屋的价格早已一飞冲天,对于大部分的普通人来说,可能永远也无法在这样的区域,比如悉尼的东区,拥有一套自己的独立屋。相对而言,新房公寓或者连排别墅就为希望在这样的区域拥有一套自己住房的投资人或者自住买家,提供了入市的机会。

    其次,澳洲政府对于购买新房的人提供一定的优惠,比如目前支撑起市场半边天的首次置业买家,政府就给予他们购买某些新房提供一定的补贴,在我们阿德莱得,对于价值小于$57.5万的新房的首次购房补助高达$15,000对于资金实力本身就不太充裕的首次置业者来说,这样的补贴是绝对的雪中送炭,可以帮助他们更早的入市。

    最后,如果是期房公寓以及连体别墅,购房时只要先付10%余款在成交时支付;如果是购买全新的别墅House & Land Package,印花税只征收土地价格部分,而不是按房子全款来支付。这对于存款还捉襟见肘,但又想要及时入市的购房人来说,也提供了帮助他们尽早锁定一套属于自己的房产的可能性。没有了这样灵活的金融机制,买房这件事,对于很多人来说,将会永远变得难以负担!

    03投资者大红包系列
    购买新房,对于投资者来说,有着另外一些旧房不可替代的优势。除了我们之前提到的更高的租金,对于租客有更大的吸引力之外,购买新房至少还有以下的几大优点。

    首先,税务优势是许多人购买新房进行投资的主要原因。在澳洲,政府允许房产投资者利用房地产中的折旧项进行税前收入的抵扣,这也就是我们平时最常听到的负扣税功能。在澳大利亚这样一个高税收,高福利的国家,普通打工族的最低赋税比例就高达15-20%左右,中产者的收入税率高达35%左右,而高收入者甚至有近一半的收入将会作为赋税要付给政府。

    于是,利用新房中的大量折旧项,可以有效地帮助房东合理降低税前收入,从而达到从政府拿回一部分退税的好处。2017年,澳洲政府对于房产折旧的内容进行了修订,二手房业主将不能再继续对房屋内的可移动物品进行折旧,这一改动,无疑将新房在退税方面的优势进一步扩大。

    此外,新房由于刚刚落成不久,室内的设备设施等保全完好,因此,在投资的前几年,对于房东的额外支出将会非常有限,而不少二手房则在出售时,有许多潜在的需要维修的地方容易被忽视。不少投资者在买下二手房之后,才发现还要投入不少资金用于修缮房屋质量,这样一来,原本以为自己捡了个便宜,结果却投入更多,最终得不偿失。

    怎么样,看了以上的这些内容,你是否对于新房和二手房的投资区别,有了更多的了解?当然了,在目前的市场上,不论是新房还是二手房,都由质量参差不齐,水准各有高下的不同项目组成。一个没有经验的投资人,往往在市场上挑花了眼,最终也不知道究竟什么样的项目合适自己。

    我们Ironfish亚太集团以超过12年的行业经验,聚集了一大批行业内的顶尖专家、投资策略师,以及研究人员,我们长期在澳洲的五大首府城市里,为我们的投资者,寻找最优质,最有潜力的项目。我们的组合投资理念,更是已经帮助了数千个澳洲家庭,建立了自己的房产投资组合。能够为这些家庭未来的财富之路锦上添花,是我们不变的使命。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430 883 028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

    祝大家长周末愉快!


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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