| 南澳地产 联系邮箱 : [email protected] | 电话 : 08 8221 6046 开启辅助访问
  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资 304 会买房等于会投资房产吗?

    [复制链接]
    innkou 发表于 3-8-2018 10:48:42
    459 0
    点击转发到【BBS互助平台】朋友圈
    删帖
    各位朋友,大家好!

    这周我见了一位客户,他自谕为“资深房产客”,号称来澳十年,为了投资房产而阅房无数!对于应该购买什么样的房产来投资说的头头是道,颇有专业人士的风范。而经过深谈,问之其投资的回报现状,才发现该“资深房产客”的理想很丰满,现实很骨感。究其原因,也是犯了大多数非专业投资人士都会犯的错,那就是大家都以为会买房就是会投资。而事实却是,买房和投资压根就是两码事!

    看到这里,或许很多朋友会很惊讶:一个会买房子的人怎么不会投资呢?先别急,今天,我就慢慢解释给大家听为什么会买房不等于会投资。

    会买房,代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件,比如你知道如何挑选一个最棒的区域,如校区,海滩,购物中心和交通等等,你也懂得优质房内在所要具备的条件,如户型,朝向,室内装潢甚至是加建和分割的可能性。

    但投资房产是完全另外一码事,一个成功的房地产投资者也懂房,但不一定要懂那么多。投资讲究的不是买最好的房子,而是通过简单的计算来判断,怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益,最小的风险。

    举个简单的例子,会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别,都是开车,司机也可以飚车,但还是和赛车手有着天壤之别,因为赛车是为了速度构架了整个生态系统,如赛车,赛服,仪器、赛道和团队。如果你还有点混乱,别着急,让我用一个假设的例子来说明一下:

    房子A位于人见人爱的阿得来德东区Burnside - 高大上社区、近城、名校林立、双砖好房、好地段、交通便利、名品商城、说出去倍有面子。
    -    买入价$88.5万,租金$475/周

    Buy VS Invest 1.jpg
    以当前该区别墅当前市场中价位和租金中价位为例,数据来源www.realestate.com.au

    -    租金回报为约2.8%
    -    10年资本增值额约$12万 增值率约15.7%

    Buy VS Invest 2.jpg
    2009年该区房产中价位$76.5万计算,数据来源www.realestate.com.au

    -    贷款利率5%
    -    贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $22.2万
    -    平均扣款后每周支出(贷款利息-租金):约$205/周
    -    物业管理、市政费、保险费等,约租金的25%:$118/周
    -    土地税:约$55.5/周(按土地价值$70万计算 约$2886/年)

    Buy VS Invest 3.jpg

    -    房产10年总收益:约-$11万(亏损)

    房子B位于华人不待见的阿得来德西北越南区Mansfield Park – 少数民族区、工业区、离开市区远、名声不好、穷人区,说住那没有面子,惹来人们一脸懵逼甚至鄙夷。
    -    买入价$39.8万,租金$360/周

    Buy VS Invest 4.jpg
    以当前该区别墅当前市场中价位和租金中价位为例,数据来源www.realestate.com.au

    -    租金回报为约4.7%
    -    10年资本增值额约$13.5万 增值率约51.3%

    Buy VS Invest 5.jpg
    2009年该区房产中价位$26.3万计算,数据来源www.realestate.com.au

    -    贷款利率5%
    -    贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $9.95万
    -    平均扣款后每周支出(贷款利息-租金):约-$54/周(利息少于租金)
    -    物业管理、市政费、保险费等,约租金的25%:$90/周
    -    土地税:零(按土地价值$30万计算 无须支付土地税)
    -    房产10年总收益:约$11.63万(盈利)

    请问看到以上这些结果,假设时光可以倒流回10年前,你会如何选择? 上述案例,只说明一个道理:投资房产,先别急着说投资就要买好区的房子。有些好区涨的会比烂区高,而有的则未必。

    当然,是否专业投资人就一定会选房子B而不是A?投资富人区的收益也一定是亏损或者小于贫民区吗?答案是不一定,因为我们不能用上述的个例来反映市场的全貌。只是,我们做选择时需要考虑以下三点:

    第一,谁也不是马云,每个人每周所能承受的支出是有限的。假设你每周能拿出来补贴房贷的金额是$400元,那就不应该买房A,因为房A每周支出约$380元,按照既定负担能力,最多只能买一套房。

    但是如果你能放下偏见买房B,按照房B的每周支出约$36,理论上你可以买10套了。很明显,10套房B的收益比一套房A的收益要高不少,即便是A的涨幅高于B的话。

    第二,要看你的首付有多少。如果你有$22万左右的资金,你当然要买房子B,因为你可以买2套,2套的收益一般来说会大于只买一套房子A。
       
    第三,风险控制。万一利率涨了,空置期长了,亦或是你的收入有变,如果你买的是两套房子B,那就可以卖一套,留一套;如果是房A,就不得不出手卖了,那么您的投资将一无所有。

    所以,会买房子不代表会投资,因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款,首付,租金,组合,策略、风险控制等多个环节去优化自己的收益和风险比例。

    我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你,你还觉得是对的。之前听过这样的段子:地产行业是非常好混的行业,只要你包装好,树立好形象,高举价值投资买富人区,屌丝会排队给你送钱,没人会认为你是错的。

    我也曾经开玩笑和我同事讲,如果我去当房产投资讲师,我一定高举好地段,专推阿得来德富人区或者中产偏上的房子,因为跌也跌不了多少,涨么又很迷惑人。如果我推荐$100万的房子一年涨$5万,很多人就会觉得我是大师。但是他们从来不会算$5万对于一个$100万的房子只是涨了房价的5%,这个实际上可能跑输了市场的平均值。

    最后,建议投资者在买房时做好优化选项。例如:

    1. 利息支出是5%,那我可不可以把利息将到4%? 房子首付是20%,我能不能借到90%呢?
    2. 如果首付有$30万,买完房A后,还剩约8万,那如果我能够想办法把买房B的贷款借到90%,那是不是我的整体收益率有提升呢?
    3. 如果我投资的房子是全新房,那我是不是可以增加租金和退税收入,降低印花税和土地税支出,以更快速的建立房产投资组合价值呢?
       
    总之,买房自住像找女友,漂亮身材好就行;而投资房产如娶老婆,要全面和多维度背景调查,女友的家庭成员你要考虑分析,还要考虑自身条件是否匹配。

    我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430 883 028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
    IF Logo.jpg

    免责声明: 本网站所提供的信息,只供参考之用。本网站不保证信息的准确性、有效性、及时性和完整性。本网站及其雇员一概毋须以任何方式就任何信息传递或传送的失误、不准确或错误,对用户或任何其他人士负任何直接或间接责任。在法律允许的范围内,本网站在此声明,不承担用户或任何人士就使用或未能使用本网站所提供的信息或任何链接所引致的任何直接、间接、附带、从属、特殊、惩罚性或惩戒性的损害赔偿。

    回复

    使用道具 举报

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    大家正在看 ...

    Copyright @ 2018 AdelaideBBS.com. All rights reserved. User Agreement

    客服号

    公众号