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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资 291 APRA取消投资型房贷年增幅上限以及下一个澳洲热点城市

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    innkou 发表于 4-5-2018 10:18:19
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    各位朋友,大家好!
       
    4月26日上午,澳大利亚审慎监管局(APRA)在其官网上发布重磅消息,宣布取消投资型房贷年增长幅度不得超过10%的政策规定!同时,宣布将会出台一些更长久的规范贷款市场的政策。

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    APRA在发表的声明中指出,投资型房贷业务增长率不得超过10%的规定最早出台于2014年,从一开始这一政策就被定性为一种暂时性的措施,目的在于降低贷款市场的风险。APRA认为,鉴于最近两年澳洲的贷款状况有所改善,当年推出的这一政策已经不再适用于今天的市场状态。

    APRA主席Wayne Byres表示,今天的这份声明代表了过去几年澳洲的金融机构的工作已经起到了一定的效果,澳洲的投资型房贷增速已经有了明显的放慢。不过,他同时也提到,未来对于贷款者借款能力和生活开销的核查程序,依然需要有相应的措施予以监管。

    “10%投资型房贷增长上限的政策已经完成了它的历史使命。目前的房贷借款标准已经有所提高,监管程度也已经有所上升。APRA还表示,独立的信贷机构必须证明在过去的6个月内,其投资房贷增幅低于10%。否则,之前的增幅上限制度仍将有效。同时,Wayne Byres还指出,在目前的环境下,APRA仍将密切关注贷款市场的变化,对于只还利息类贷款的标准提高将会继续实施。随着实际情况的不断更新,APRA还将在未来持续出台与市场动向相符合的政策措施。

    过去两年左右,澳洲的贷款政策不断收紧,包括本地人士和海外人士在内的投资者,都经历了一段时间的贷款挑战期。上周APRA发布的这一最新声明,预示着投资者将会迎来更为友善的贷款政策,对于我们Ironfish的客户来说,是值得高兴的好事。

    不过,不论是在政策紧缩期还是放松期,Ironfish一直坚守着为投资者保驾护航的价值观和理念。投资策略师在做出投资建议前,都会为客户量身定制符合个人情况的投资策略。在贷款收紧期间,我们更是与客户坚定地站在一起,帮助上千位本地及海外客户成功成交了自己的投资房。

    针对这一刚刚出炉的最新政策,集团项目经理William Mitchell表示:“这一消息对于广大投资者来说无疑是重大的利好。澳大利亚的金融监管政策向来以谨慎而闻名于世。不论是几年前的政策收紧,还是此次的政策调整,都反应了政府对于市场的快速应变能力,这对于澳大利亚房地产市场的长期稳定增长是非常有利的。Ironfish也将密切关注这一政策的调整,给市场带来的影响。”

    我认为,无论贷款市场的政策如何风云变幻,作为投资者,我们还是要对投资房源的选择上做出专业的市场调查以及明智的判断。如果您对Ironfish亚太集团挑选项目的标准有所了解的话,那么您应该知道,长期以来,我们选择一个区域的标准可以用一个PIE来形容,别想多了,我们说的并不是甜点,而是对于一个城市或区域的房地产增长来说最重要的三大元素:人口Population,基建Infrastructure,就业Employment

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    任何区域房地产的增长,可以说都离不开这关键的三大要素。当然,也正是因为许多区域并不同时具备这三大要素,因而市场上有大量的开发项目都无法通过Ironfish集团项目部的严格审核!那么,符合PIE标准的下一个澳洲热点城市/地区在哪呢?

    随着生活节奏的变化,人们的居住方式也在不断演化。越来越多的人希望居住在离城市较近的地段,交通便利,出行方便,是城市人生活的基本需求。悉尼墨尔本毫无疑问,已经是澳大利亚的一线城市,快速增长的房价便是这一结论的最好印证。但无论从居住的舒适性,房价的可负担性,以及经济的可持续发展指数等综合因素来看,未来的澳大利亚,重点发展其他城市的经济水平,营造第三甚至第四个澳大利亚一线城市,则是一条无可回避的必经选择。

    在所有具备成为下一个澳洲一线城市条件的候选地中,西澳首府珀斯和昆士兰首府布里斯班,无疑是最有竞争力的候选者。

    珀斯:不再做这个星球最孤独的城市
    2000年,全球知名旅行书籍《孤独星球》给西澳首府珀斯赋予了一个美丽但略带伤感的名字“地球上最孤独的城市”。这个外号的出现,毫无疑问提高了珀斯在世界上的知名度,但也却是这座城市由于地理位置所带来的尴尬地位的一种真实写照。

    自从得到了最孤独城市的名号之后,珀斯并没有心甘情愿地躺在这样的“名誉”下停滞不前。自从2007年以来,珀斯的CBD范围内,已经新开了数百家大大小小的酒吧,城市的人气开始逐渐旺了起来;而一些大型城市综合改造项目,更是为提升珀斯的城市面貌,做出了巨大的贡献。尤其是上个月,位于珀斯市中心的Elizabeth Quay项目被评为澳大利亚最佳城市改造项目。这个于2016年开业,总投资4.4亿澳元的娱乐休闲综合体项目,至今已经吸引了超过1200万人次的到访,并且成为了超过150项各类的大型活动的举办地。

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    Elizabeth Quay娱乐区实景图

    正如西澳政府基建建设局Metropolitan Redevelopment Authority(MRA)的首席执行官Sean Henriques所说:“随着大型基建项目的投入,珀斯CBD的活力正在被逐渐激活。在过去的四年中,我们建造了一座7000平米的人造岛屿,一座令人惊叹的人行天桥,以及游乐场,水上乐园,公共艺术区域,渡轮码头等。人们走出高楼大厦便能和这些休闲场所亲密接触,周末这里也是家庭欢聚的场所,整个城市正在变得更加和谐。”

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    Elizabeth Quay已经成为Perth市中心的新地标

    布里斯班:别再叫我“布村”了OK
    在澳洲的华人,常常喜欢把布里斯班亲密的叫做“布村”,不过,韬光养晦已久的布里斯班近年来一直在不断悄悄地提升自己的软实力,至少在城市建设方面,昆士兰首府的表现已绝对不容小觑。

    首先,布里斯班内城区的不少Suburb正在经历它们自身发展史上的最大变化期。2017年,Newstead区被《孤独星球》评为整个澳大利亚最酷的社区之一,这也是Ironfish推荐客户投资的楼盘所在区域。《孤独星球》澳大利亚版的作者Cristian Bonetto在书中写到:“一个曾经由煤气厂,木材厂和羊毛店组成的地区,一转眼已经华丽转身成为澳洲最值得你到访的地方,这真的是太酷了!”

    而放眼展望整个布里斯班,城市的变化无处不在。在南岸地区,Fish Lane已经成为布里斯班内城区最受欢迎的中高端餐馆集中地,而且,一年一度的Fish LaneFestival,更是这里留给整个城市的保留节目。相信已经投资在这里的Ironfish客户将会成为房市的大赢家!

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    人满为患的Fish Lane

    从南岸跨过蜿蜒的布里斯班河,便是整个澳洲无人不知的皇后码头综合改造项目Queens Wharf,一个总投资30亿的城市“巨无霸”。新的赌场,六星酒店,商场,办公,以及高端公寓等汇聚一身,2022年建成之后,Queens Wharf毫无疑问是最近二十年来澳洲最让人期待的城市综合改造项目之一。

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    Queens Wharf效果图

    不过,雄心勃勃的布里斯班政府或许觉得这些还不够。CBD另一端的Eagle St码头,一个总投资14亿澳元的综合体项目同样已经在规划之中,这里将会打造成一个全新的临水休闲中心,1.5公顷的开放区域和各类设施将会彻底改变这一区域的面貌。未来,这里将和Queens Wharf项目一起,成为整个布里斯班CBD腾飞的两翼。

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    Eagle St码头综合区效果图

    目前,珀斯和布里斯班两大城市在基建投入方面,可以说是已经使出了自己的“洪荒之力”。随着两座城市一个个大型项目从规划到成为现实的转变,珀斯和布里斯班的发展无疑值得我们期待;更盼望着这两座城市的明天,给我们带来更多意料之外的惊喜!

    我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430883028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

    祝大家周末愉快!


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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