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  • [樊霖专栏] 新环境下压在澳洲华人开发商头上的三座大山

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    樊霖 发表于 10-11-2017 11:20:12
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    新环境下压在澳洲华人开发商头上的三座大山

    不得不说,在澳洲,作为不差钱的中国人,我们的腰板挺得越来越直了。

    从2012年开始的悉尼墨尔本房地产价格的飞涨, 加上留学和移民的热潮,很多人都看到了澳洲房地产的投资机会。

    于是有越来越多的资金来自中国,都加入了房地产开发商的行列。

    在肥厚的利润面前,资本是挡也挡不住的。

    在中国,做一个房地产开发商,意味着实力,富有,和雄厚的人脉,入门门槛非常高。

    在澳洲,做一个房地产开发商,因为土地是私有的,只要用钱把地主砸懵了,都可以拿下一块土地,开发两个三个小别墅,所以入门门槛非常低。

    过去这几年,对于华人开发商来说,将土地高价拿下,开发并建造出符合中国人喜欢的房产,高价卖出,即便是高于澳洲本地房地产价格,也会有华人买家购买,没有问题,这是一场皆大欢喜。

    必须强调的是---这种高出澳洲本地房地产价格的房地产,高价卖给海外中国买家,并不一定海外中国买家是冤大头。

    而是对于我们中国人喜欢的房产类型,有时候在建造成本上确实要高出不少,所谓的有钱任性嘛,有钱难买我喜欢。

    所以,即便是溢价很多的华人开发商的房地产,一样有市场需求。


    但是2016年起,由于海(zhong )外(guo)人士在澳洲投资越来越火爆,墨尔本和悉尼的房地产价格越来越高,澳洲政府和金融监管机构,包括澳洲各大银行,不停的发下越来越严格的海外投资限制,希望能降温海外人士的房产投资热度。

    到2017年11月8日截止,所有大银行停止了对海外收入的贷款申请。外加上各个州对海外人士实施的额外印花税缴付政策,不得不承认,海外人士的纯粹房产投资热潮会冷却下来。

    所以,对于华人开发商来说,这种好日子,到头了!

    对于开发商来说,拿地的成本越来越高,而盖房的生产资料成本也越来越高,房价只能也越卖越高才能赚到利润。

    但是,由于海外人士不能贷款,外加资金流出监管的严厉,高房价卖给海外人士的想法,对于开发商来说,极具面临转换思路。

    因为面对未来几年的房地产开发产品,面对的买家是澳洲的本地人士。

    而澳洲本地人士,包括本地有绿卡的中国移民人士,在房地产投资上,多数以贷款为主。(全款买房确实不符合澳洲的税收情况)

    在严峻的新形势下,作为一直处于销售前沿的TIPS公司,非常了解澳洲本地人在购房和居住上的习惯,所以,樊霖姐觉得,压在华人开发商头上的三座大山,需要明白怎样用肩膀吃劲儿抗下来,才能赚到钱,或者说,赚到大钱。

    01

    第一座大山---房价的定价。

    压在开发商头上的第一座大山是房价,就是给房产的定价。我们说过,对于本地人来说,购房大多需要贷款,所以,如果在房产交割的时候,银行的估价比合同售价要低,那么多出来的现金要由自己垫付。本地人士多有“subject to finance’ (根据银行贷款购房)这一条,所以,定价过高,房产无法成交。
    对于期房来说,如果定价过高,本地人士对房地产市场比较了解,那么市场就无法接受这个项目,房产便无人问津,无法销售。
    而对于很多期房项目来说,有的开发商一定要销售过半才能够在银行贷到款项开工,所以,如果房价定的过高,销售时期过长,持有土地的成本也会上升,所以呈现出一个比较尴尬的局面,变相的开发利润依旧变薄。
    02
    第二座大山----房型设计
    樊霖姐跟欧美人打交道这二十年,经历了无数次的抓狂和疯狂,悟出了一个道理—我们的东西方文化,差异实在太大,想融合在一起,几无可能。
    作为东方文化背景,多年的居住习惯,气候的要求,使我们对房型的居住要求和设计与西方人有很多不同。
    举个简单例子,中国各地,无论南北,都喜欢宽敞大气的窗户,因为我们的气候决定的。而对于澳洲人来说,并不见得喜欢大窗。
    你瞧瞧澳洲老祖宗欧洲人的住房就知道,几百年前就是细长条的小窗户窄窗户,人家跟我们不一样的祖宗,自然喜好不同,无可厚非。
    下面举两个例子给大家看一下,面向华人市场房型设计上的弊端。

    这个房型的设计主要出在厨房上。因为对于澳洲人来讲,厨房是家庭的中心。而对于我们中国人来讲,客厅是家庭的中心。这个房型的设计,厨房的操作空间不多,没有操作岛,又直接面临客厅。对于华人来说,可能不太忌讳,但是对于澳洲来讲,等于剥夺了家庭氛围的中心。那么在销售上,就不会受到澳洲人的喜爱。

    下面我们来看第二个房型设计的弊端。

    在中国,我们的房产是没有单独的洗衣间的,而澳洲人无论公寓或者别墅,都有一个单独的洗衣间,用来洗衣服和涮墩布。

    这个房型设计的卫生间是通过洗衣间进去的,对于澳洲来讲,非常奇怪。而对于我们华人来说,因为我们从来没有单独洗衣间的设计,所以并不影响我们的观点。

    所以这种房产未来再次销售给澳洲人的时候,就会在增值上打一个折扣了。

    所以,对于华人开发商来说,房型的设计可以增加华人的喜爱的优点,但是在未来的房地产销售市场上,必定是以澳洲人士的居住需求为主流,才能尽快销售出去,并保证未来有所增值。
    03

    第三座大山---盖建商的选择

    盖建商盖房的速度直接决定了开发商的利润,盖建商的质量直接决定了开发商的信誉和市场认可度。

    澳洲作为一个发达的资本主义国家,盖房材料的成本是透明的,人工是非常昂贵的。澳洲人又是有名的慵懒。所以,作为盖建商,其本质应该是一个组织者,能把各个昂贵且不太爱干活的建筑工人有组织有序的把各个工序严丝合缝的安排起来,这样才能够加快盖建速度。

    尤其是盖房结束才交割的期房项目,因为盖建商的不专业,开发商如果还有贷款利息的支出,那么每拖延一个月的工期,就要多缴贷款利息,最后变薄利润。

    另外盖建商最后完工产品的质量,也是开发商自己公司信誉的保证。其实盖建商最后完工的作品好坏,内部的结构虽然看不到,但是只要是地球人长着眼睛,在验房的时候,还是都能看到装修细节是否认真和到位。这需要一位吹毛求疵的盖建商和项目经理,与各个建筑工人斗智斗勇才能达到要求。

    如果开发商看走眼只选择了便宜的盖建商,其实耽误的时间和最后差劲儿的产品,只能用四个字形容:欲哭无泪!
    总结:

    华人开发商在开发过程中,比较忽视房产销售这个环节。一般开发商的心理是:老子的房子位置好,房型设计的好,装修质量好,肯定有人买。

    我绝对同意这个说法,但是前提是,如果你的开发在华人喜欢的区域,又是当年海外人士可以购买的,又是已经完工的现房,一定可以实现。但是这三个条件,缺一不可。

    如今最关键的海外人士群体渐行渐远,华人喜欢的区域房价越来越贵,如果没有资金撑到盖成现房,准备期房就开始销售的开发商,需要好好考虑目前的状况。

    我们公司销售的房产,在阿德莱德市场上是比较有名的价格适中。樊霖姐可以毫不夸张的说,过去五年TIPS销售的所有期房,在交割的时候,100%都在银行的估价范围内,甚至估价比我们的售价要略高。

    主要原因,是跟我们合作的澳洲本地开发商,在购买土地之前,就已经跟我们合作,让我们帮助设计出适合当地市场的房型产品,根据透明的盖建成本核算,开发商在销售的时候就已经心理有谱销售结果,我们也有谱市场销售的速度,这才是双赢的结果。
    要想赢得澳洲本地市场的认可并且有利润,多听一下本地销售商的建议,不会吃亏的。


    澳洲阿德莱德TIPS房地产投资集团,在阿德莱德房地产投资上有超过25年经验。集开发,销售,贷款,物业管理,物业修缮一站式贴心服务。
    TIPS房地产投资集团是阿德莱德房地产行业翘楚之一,已经为近2000户本地居民找到心仪的自住和投资房产。
    开发销售高质量房产是TIPS一直的信誉所在。
    樊霖: 0437922884
    www.tipsolutions.com.au
    215 Payneham Rd, St Peters SA 5069


    1,澳洲阿德莱德TIPS房地产集团高级投资顾问
    2,从事澳洲房地产行业十年经验;
    3,熟悉澳大利亚房地产开发和销售流程;
    4,英语语言学硕士;
    5,过去二十年一直与欧美人士工作;
    6,深谙东西方文化差异;
    7,了解澳洲中小学教育和留学事宜;
    8,欢迎就澳洲教育,留学和房地产事宜咨询;
    9,电话:0061-437 922 884
    10,公众微信号:澳洲阿凡姐
    11,新浪微博:澳洲阿凡姐




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